Однако есть один риск, о котором мало кто знает и который стал всё чаще встречаться на практике. Представьте: вы купили квартиру, заплатили деньги, въехали в неё и живёте. И вдруг, через два с половиной года вы с удивлением достаёте из почтового ящика определение арбитражного суда, из которого узнаёте, что продавец квартиры признан банкротом, а его кредиторы оспаривают ваш договор купли-продажи и просят суд забрать у вас квартиру в «конкурсную массу», а за вас поставить в очередь (реестр кредиторов) к продавцу за своими деньгами.
Что происходит?
Ваш продавец имеет долги, которые не может погасить. Кредиторы продавца добились в арбитражном суде признания продавца банкротом. Но денег у него нет, со всеми рассчитаться не получиться. Поэтому кредиторы, а чаще конкурсный управляющий, ищут, кому и на каких условиях продавал должник своё имущество за последние три года, затем оспаривают эти сделки как «подозрительные», т. е. заключённые по заниженной цене, для того, что бы кредиторам ничего не досталось, о чём вы не могли не знать. Тонкость здесь в том, что если суд признает договор купли-продажи недействительным, то квартиру у вас заберут, продадут, а деньги разделят между всеми кредиторами пропорционально их требованиям. Уплаченные за квартиру деньги вы скорее всего уже не получите, или получите, но далеко не полностью.
Как себя обезопасить?
1. Попросите продавца получить отчёт независимого от него оценщика о рыночной стоимости покупаемого вами имущества. Эту стоимость укажите в договоре. Так вы докажите, что цена не была заниженной.
2. Проверьте продавца по базам приставов и судов: убедитесь, что на вашего продавца нет открытых исполнительных производств, нет судебных споров о взыскании с него денег либо о признании его банкротом. Так вы докажите, что в момент заключения договора не могли знать о бедственном финансовом состоянии продавца.
3. Включите в договор купли-продажи то, что юристы называют «заверения и гарантии»: продавец гарантирует вам, что он не отвечает признакам несостоятельности или недостаточности имущества. Укажите финансовые санкции за нарушения этих заверений. Если даже суд признает ваш договор купли-продажи недействительной сделкой, то кроме покупной цены вы сможете взыскать с продавца штраф.