Администрация предъявила иск о сносе дома. Как добиться отказа в иске?
В Краснодаре, впрочем, как и во всём Краснодарском крае, вопрос с самовольным строительством крайне политизирован. Местные чиновники борьбой с самостроем пытаются «набрать очки» в глазах вышестоящего начальства и местного населения. Нет, сама по себе борьба с самовольными постройками — дело правильное и полезное, но иногда служебное рвение отдельных чиновников приводит к тому, то требования о сносе предъявляются тем, кто вёл строительство законно. Именно в такую ситуацию попала моя доверительница. У неё в собственности был земельный участок в Краснодаре, на котором она вместе с сыном построила одноэтажный дом. Конечно, она слышала о том, что, прежде чем строить надо получить разрешение на строительство, но, когда она обратилась за его получением в администрацию округа ей устно разъяснили, что в её случае оно не требуется. Моя доверительница в это поверила, и стройка была начата. К 2011 году дом был построен, право собственности было зарегистрировано за моей доверительницей.
Однако в июне 2016 году сотрудники Управления муниципального контроля администрации г. Краснодара провели проверку её дома и нашли нарушения: (1) дом построен без разрешения на строительство, (2) дом построен без соблюдения отступов от границ соседних земельных участков. По факту этих нарушений был составлен протокол об административном правонарушении, в котором моей доверительнице вменялось нарушение ст. 26 и 32 городских Правил землепользования и застройки (ст. 26 — необходимость получения разрешения на строительство, ст. 32 — необходимость соблюдения 3-метровых отступов дома от границ соседних земельных участков). В протоколе они квалифицированы по ст. 8.1 краевого Закона «Об административных правонарушениях», а именно «невыполнение утверждённых органами местного самоуправления требований, установленных правилами землепользования и застройки, в том числе к проектированию и строительству объектов», за что предусмотрен штраф от 1 000 до 5 000 рублей.
В июле 2016 года состоялось заседание административной комиссии, которая признала мою доверительницу виновной в этом нарушении. Через некоторое время после этого администрация Краснодара обратилась в суд с иском к моей доверительнице о сносе дома как самовольной постройки. В обоснование иска администрация ссылалась на два обстоятельства: (1) одноэтажный жилой дом литер «В» по ул. … г. Краснодара с мансардным этажом возведён без разрешения на строительство с нарушением отступов от границ смежных земельных участков, (2) жилой дом создаёт угрозу жизни и здоровья граждан, которые будут проживать в нём и по соседству с ним.
Трудность дела была в том, что разрешения на строительство, действительно, не было. Тот факт, что на дом было зарегистрировано право собственности от сноса не спасал в силу известных разъяснений Пленума Верховного суда. Моя доверительница вместе с сыном строила дом долго и потратила на строительство все свои накопления. Её сын недавно женился и хотел жить в доме со своей супругой. Снос дома поставил был их в крайне затруднительное положение.
Когда я разрабатывала позицию по делу, то обратила внимание вот на что: в тот момент, когда дом был построен (2011 год) для одноэтажных домов, но без мансардных этажей в Краснодаре действовали иные, меньшие чем сейчас отступы от границ соседних участков. Администрация это понимала и поэтому неспроста настаивала на том, что чердак дома — это именно мансарда. Вопрос о том, как можно применять введённые в 2016 году отступы к дому, построенному в 2011 году, администрация предпочла просто не замечать. Изучая дело я также заметила, что каких -либо объективных данных о том, что дом вот-вот рухнет и тем самым создаёт угрозу жизни семьи моей доверительницы и соседей в деле нет, кроме, разве что, голословного утверждения, что дом имеет слишком узкие пожарные проходы и поэтому в случае пожара никто не спасётся и поэтому дом уже сейчас, до пожара, всем угрожает. Логика крайне своеобразная, однако просто так от неё отмахиваться нельзя, надо готовить обоснованные возражения. Помимо этого, я обратила внимание на серьёзный разрыв во времени между окончанием строительства дома (2011 г.) и датой предъявления иска (август 2016 г.) что наводит на мысль о пропуске срока исковой давности.
Таким образом, разработанная мной позиция для суда приобрела следующий вид:
1. Дом имеет не мансардный этаж, а чердак.
Одноэтажный жилой литер «В» по адресу: г. Краснодар, ул. … воздвигался с чердачным помещением, а не с мансардным этажом. Это видно из фотографий №№ 1−6, выполненных ответчиком в ходе строительства дома. Из технического паспорта на жилой дом литер «В» по состоянию на 16.12.2011 г. следует, что рассматриваемый жилой дом является одноэтажным. Чердачным помещением называется такое непроизводственное помещение над верхним этажом здания, потолком которого является крыша здания и которое имеет несущие конструкции (кровлю, фермы, стропила, балки и т. п.) из сгораемых материалов. В необорудованном состоянии чердак играет роль складского помещения. Чердачное помещение ответчика не оборудовано, не отделано, не утеплено. Данное помещение используется моей доверительницей как складское помещение. В техническом паспорте на жилой дом чердачное помещение над домом литер «В» не отражено, поскольку является нежилым помещением, в нём нет внутренней отделки, утепления стен и кровли, видны стропильные элементы. Изложенное позволяет сделать вывод, что помещение над жилым домом литер «В» является чердачным, а не мансардным помещением.
2. Отступы от границ соседей не нарушены
Истец в иске указывает, что одноэтажный жилой литер «В» возведён с отступом 1,06 м от границ смежного земельного участка по улице … в г. Краснодаре, с отступом 1,09 м от границ смежных земельных участков по ул. … в г. Краснодаре и ул. … с отступом 1,45 м от границы земельного участка по ул. … в г. Краснодаре. В акте проверки соблюдения земельного законодательства № 257 от 17.06.2016 г. отмечено нарушение ответчиком п. 2.1.4 Правил землепользования и застройки на территории МО город Краснодар, утв. Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 (в редакции Решения Городской Думы Краснодара от 20.11.2014 г. № 70 п. 2 и от 17.06.2015 г. № 81 п. 7) минимальный отступ строений до границ смежных земельных участков — 3 метра. Жилой дом литер «В» построен в 2011 г., что подтверждается данными технического паспорта, в котором в графе «год постройки» назван 2011 год. На момент строительства дома действовали Правила землепользования и застройки на территории МО город Краснодар, утв. Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 (в ред. от 10.04.2008 г.). В соответствии с п. 7 раздела Ж.1.1. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара данных Правил в редакции от 10.04.2008 г. в сложившейся застройке, при ширине земельного участка 12 метров и менее, для строительства жилого дома минимальный отступ от границы соседнего участка составляет не менее: 1,0 м — для одноэтажного жилого дома; 1,5 м — для двухэтажного жилого дома.
Согласно плана земельного участка по ул. … г. Краснодара, имеющегося в техническом паспорте на жилой дом литер «В» по состоянию на 16.12.2011 г., данный земельный участок по фасаду имеет ширину со стороны проезжей части 11,62 м, а со стороны дворов 10,7 м, т. е. менее 12 м. Жилой дом литер «В» по ул. … г. Краснодара является одноэтажным домом. Возведённый над первым этажом дома этаж не является мансардным, как это указывает истец, а является чердачным помещением. Поэтому этот жилой дом нельзя рассматривать как двухэтажный дом.
Согласно действующей в настоящее время редакции Правил землепользования и застройки на территории МО город Краснодар, утв. Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 (в редакции от 20.11.2014 г. № 70 п.2) минимальный отступ строений от передней границы участка (в случае, если иной показатель не установлен линией регулирования застройки) — 3 м.
Правила землепользования и застройки на территории МО город Краснодар в редакции Решения Городской Думы Краснодара от 20.11.2014 г. № 70 п. 2 и от 17.06.2015 г. № 81 п. 7 были утверждены через три года после строительства жилого дома литер «В». Закон обратной силы не имеет. Соответственно, в отношении строительства одноэтажного жилого литер «В» должны действовать Правила землепользования и застройки на территории МО город Краснодар от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 в редакции от 10.04.2008 г., которые предусматривали при ширине земельного участка 12 метров и менее минимальный отступ от границы соседнего участка не менее 1 м для одноэтажного жилого дома. Названное требование Правил было соблюдено ответчиком.
В акте проверки соблюдения земельного законодательства № 257 от 17.06.2016 г. моя доверительница дала письменные объяснения: «Я, в 2005 г. обратилась в Архитектуру по вопросу разрешения на строительство одноэтажного дома, на что получила устный ответ: на данный момент Вы можете отступить от границ прилегающих смежных земельных участков по 1 м без получения разрешения на возведение дома». Таким образом, ответчик при строительстве одноэтажного жилого дома литер «В» по ул. … г. Краснодара не нарушала предусмотренные Правилами землепользования и застройки на территории МО город Краснодар от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 (в ред. от 10.04.2008 г.), границы минимального отступа от смежных земельных участков.
3. Дом не угрожает жизни и здоровью
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Однако в нарушение этой нормы закона истец не представил документов, которые бы достоверно подтверждали угрозу одноэтажного жилого дома литер «В» по ул. … г. Краснодара жизни и здоровью граждан, которые будут проживать (проживают) в спорном доме и по соседству с ним. С момента строительства жилого литер «В» (2011 г.) и по настоящее время (2016 г.) никаких претензий от соседей в адрес моей доверительницы не поступало. Спорный жилой дом строился ответчиком с 2005 г. по 2011 г. На протяжении всего этого времени соседи смежных земельных участков наблюдали за строительством дома, однако никаких требований к ответчице не предъявляли. В июле 2016 г. ответчица от двух соседей получила нотариальное согласие на строительство, сдачу в эксплуатацию, оформление и регистрацию жилого дома любых размеров на расстоянии 1,0 м от совместной межи. После государственной регистрации в феврале 2012 г. права собственности на жилой дом моя доверительница получила технические условия на все необходимые коммуникации: водоснабжение, канализация, газ и электричество. Имеется заключение пожарной службы. Одноэтажный жилой дом литер «В» не угрожает жизни и здоровью проживающих в нём граждан и соседей, проживающих в домах на смежных земельных участках.
4. Пропущен срок исковой давности
Из технического паспорта на жилой дом литер «В» следует, что дом был возведён в 2011 году. Рассматриваемый в настоящем деле иск о его сносе предъявлен в 2016 г. Общий срок исковой давности составляет 3 года, исчисляемых со дня, когда истец узнал о нарушении права, но во всяком случае не более 10 лет со дня нарушения (ст. 196, 200 ГК РФ).
Согласно Положению об Управлении муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, утверждённого постановлением главы администрации Краснодара 19.10.2009 № 3820, данное Управление при осуществлении муниципального земельного контроля: организует и проводит в рамках муниципального земельного контроля на территории муниципального образования город Краснодар проверки соблюдения при осуществлении деятельности юридическими и физическими лицами, индивидуальными предпринимателями обязательных требований, а также требований, установленных муниципальными правовыми актами, с целью контроля за: недопущением самовольного занятия земельных участков или использования их без оформленных в установленном порядке документов, удостоверяющих право на землю на территории муниципального образования город Краснодар; соблюдением Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (п. 10.1.1.), ведёт реестр объектов самовольного строительства на территории муниципального образования город Краснодар (п. 10.1.7.). Из содержания этих норм следует, что управление муниципального контроля должно было знать о возведении спорной постройки и о её владельце ещё в 2011 году и в пределах срока исковой давности обратиться в суд, что управлением сделано не было.
Органы исполнительной власти, на которые возложены обязанности по контролю за соответствием строительства требованиям, установленным в разрешении, и которые для надлежащего осуществления этих обязанностей наделены различными контрольными полномочиями, имеют возможность в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учёте и государственной регистрации прав на спорный объект (определение Верховного суда РФ от 14.07.2015 г. № 305-ЭС14−8858).
Общий срок исковой давности применяется к искам о сносе самовольных построек. Указание на это содержится в п. 22 постановления Пленумов В С РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 9.12.2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ», в котором разъяснено, что «нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки». Действие данного разъяснения в настоящее время подтверждено Верховным судом РФ в определении от 14.07.2015 г. № 305-ЭС14−8858.
Согласно п. 15 Постановления Пленума В С РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй
ч. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца — физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Истец в исковом заявлении в обоснование исковых требований ссылается на то, что нарушение моим доверителем федерального законодательства создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, которые будут проживать как в спорном объекте капитального строительства, так и по соседству с ним. Это утверждение мотивировано в исковом заявлении ссылкой на ч. 3 ст. 17 Конституции Р Ф. Однако, как уже было сказано выше, истец в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств того факта, что постройка угрожает жизни и здоровью людей.
***
Поскольку моя доверительница зарегистрировала за собой право собственности на дом, то обязательно было необходимо выяснить на каком основании это произошло? В ходе рассмотрения дела в суде я заявила ходатайство об истребовании из Росреестра регистрационного дела. Из его материалов выяснилось, что право на дом было зарегистрировано в 2011 году в упрощённом порядке, известному в народе как «дачная амнистия». Это дало мне в руки дополнительные аргументы для суда, выбивающие из рук администрации довод о необходимости разрешения на строительство. Эти доводы были изложены мной так:
5. Право на дом зарегистрировано в установленном законом порядке
В ответе Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю» от 23.08.2016 г. на запрос суда сказано, что здание по адресу: г. Краснодар, ул. … было поставлено на учёт в Едином госреестре объектов капитального строительства 13.01.2012 г. как ранее учтённое, с присвоением ему в установленном порядке кадастрового номера -… В ответе кадастровой палаты указана ссылка на Порядок государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, утверждённый приказом Минэкономразвития Р Ф от 14.10.2011 г.
№ 577. С 01.01.2012 г. всем объектам, учтённым до указанной даты, присвоены новые кадастровые номера в соответствии с Порядком присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утверждённым приказом Минэкономразвития Р Ф от 04.04.2011 г. № 144.
На основании п. 2 Порядка от 04.04.2011 г. № 144 кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором включаются в государственный кадастр недвижимости: 1) при постановке на государственный кадастровый учёт; 2) при включении сведений о ранее учтённом объекте недвижимости в порядке, предусмотренном частями 3 и 7 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В силу ч. 3 ст. 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 21-ФЗ сведения о ранее учтённых объектах недвижимости с учётом предусмотренного ст. 7 данного Закона состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В срок до 1 января 2013 года органы и организации по государственному техническому учёту и (или) технической инвентаризации, осуществившие до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учётом определённых ст. 43 данного закона особенностей государственный технический учёт зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, передают в органы кадастрового учёта по месту расположения соответствующих объектов недвижимости в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, заверенные уполномоченными должностными лицами органов и организаций по государственному техническому учёту и (или) технической инвентаризации копии технических паспортов соответствующих зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства.
До 1 января 2013 г. был установлен переходный период применения Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства. В переходный период действовал Порядок государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, утверждённый приказом Минэкономразвития Р Ф от 14.10.2011 г. № 577. Рассматриваемый жилой дом литер «В» был поставлен на кадастровый учёт согласно данного порядка.
Право собственности ответчика на одноэтажный жилой дом литер «В» было зарегистрировано в соответствии со ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., согласно ч. 1 которой основаниями для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населённого пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В ч. 4 ст. 25.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.
На основании ч. 5 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершённого строительства, документа, подтверждающего внесённые в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.
Таким образом, с учётом приведённых выше норм можно сделать вывод, что регистрация права собственности моего доверителя на одноэтажный жилой дома литер «В», по адресу: г. Краснодар, ул. была осуществлена в рамках действующего на тот период времени (02.02.2012 г.) законодательства.
***
Для того, чтобы окончательно доказать суду неправомерность иска администрации города мной было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с целью ответа на вопрос о том, соответствует ли построенный дом строительным, санитарным и пожарным правилам, угрожает ли он жизни людей? Суд ходатайство удовлетворил. Эксперту был поставлен вопрос: соответствует ли жилой дом литер «В», расположенный по ул. Краснодара градостроительным и строительным норма и правилам, пожарным, санитарным и экологическим нормам? В заключении № 158/16.1. от 09.12.2016 г. эксперт на указанный вопрос дал ответ: жилой дом литер «В» на момент проведения исследования по своему объёмно-планировочному решению соответствует нормативным требованиям строительных правил, предъявляемых к аналогичным строениям, а именно: СП 55.13 330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31−02−2001»; по своему конструктивному решению соответствует нормативным требованиям строительных правил, предъявляемых к аналогичным конструкциям, а именно: СП 55.13 330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31−02−2001», СП 70.13 330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01−87», СП 64.13 330.2011 «Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-25−80».; объёмно-планировочное и конструктивное решение не противоречит противопожарным требованиям, предъявляемым к аналогичным строениям, а именно СП 112.13 330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 21−01−97»; объёмно-планировочное и конструктивное решение не противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к аналогичным строениям, а именно СанПин 2.1.2.2645−10 «Требования и условия проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПиН 2.2.½.1.1.1076−01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», СП 55.13 330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31−02−2001».
Жилой дом литер «В» по ул. … г. Краснодара, введённый в эксплуатацию в 2011 г., не противоречит предельным параметрам разрешённого строительства, указанным в ст. 34 решения городской Думы г. Краснодара от 31.01.2007 г. № 19п.6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар».
В последнем, решающем судебном заседании по делу произошла активная полемика между мной, моей доверительницей, её сыном с одной стороны и представителем администрации с другой. С согласия клиента я выкладываю аудиозапись этого заседания, включающую, помимо прочего, моё финальное выступление в судебных прениях.
Однако в июне 2016 году сотрудники Управления муниципального контроля администрации г. Краснодара провели проверку её дома и нашли нарушения: (1) дом построен без разрешения на строительство, (2) дом построен без соблюдения отступов от границ соседних земельных участков. По факту этих нарушений был составлен протокол об административном правонарушении, в котором моей доверительнице вменялось нарушение ст. 26 и 32 городских Правил землепользования и застройки (ст. 26 — необходимость получения разрешения на строительство, ст. 32 — необходимость соблюдения 3-метровых отступов дома от границ соседних земельных участков). В протоколе они квалифицированы по ст. 8.1 краевого Закона «Об административных правонарушениях», а именно «невыполнение утверждённых органами местного самоуправления требований, установленных правилами землепользования и застройки, в том числе к проектированию и строительству объектов», за что предусмотрен штраф от 1 000 до 5 000 рублей.
В июле 2016 года состоялось заседание административной комиссии, которая признала мою доверительницу виновной в этом нарушении. Через некоторое время после этого администрация Краснодара обратилась в суд с иском к моей доверительнице о сносе дома как самовольной постройки. В обоснование иска администрация ссылалась на два обстоятельства: (1) одноэтажный жилой дом литер «В» по ул. … г. Краснодара с мансардным этажом возведён без разрешения на строительство с нарушением отступов от границ смежных земельных участков, (2) жилой дом создаёт угрозу жизни и здоровья граждан, которые будут проживать в нём и по соседству с ним.
Трудность дела была в том, что разрешения на строительство, действительно, не было. Тот факт, что на дом было зарегистрировано право собственности от сноса не спасал в силу известных разъяснений Пленума Верховного суда. Моя доверительница вместе с сыном строила дом долго и потратила на строительство все свои накопления. Её сын недавно женился и хотел жить в доме со своей супругой. Снос дома поставил был их в крайне затруднительное положение.
Когда я разрабатывала позицию по делу, то обратила внимание вот на что: в тот момент, когда дом был построен (2011 год) для одноэтажных домов, но без мансардных этажей в Краснодаре действовали иные, меньшие чем сейчас отступы от границ соседних участков. Администрация это понимала и поэтому неспроста настаивала на том, что чердак дома — это именно мансарда. Вопрос о том, как можно применять введённые в 2016 году отступы к дому, построенному в 2011 году, администрация предпочла просто не замечать. Изучая дело я также заметила, что каких -либо объективных данных о том, что дом вот-вот рухнет и тем самым создаёт угрозу жизни семьи моей доверительницы и соседей в деле нет, кроме, разве что, голословного утверждения, что дом имеет слишком узкие пожарные проходы и поэтому в случае пожара никто не спасётся и поэтому дом уже сейчас, до пожара, всем угрожает. Логика крайне своеобразная, однако просто так от неё отмахиваться нельзя, надо готовить обоснованные возражения. Помимо этого, я обратила внимание на серьёзный разрыв во времени между окончанием строительства дома (2011 г.) и датой предъявления иска (август 2016 г.) что наводит на мысль о пропуске срока исковой давности.
Таким образом, разработанная мной позиция для суда приобрела следующий вид:
1. Дом имеет не мансардный этаж, а чердак.
Одноэтажный жилой литер «В» по адресу: г. Краснодар, ул. … воздвигался с чердачным помещением, а не с мансардным этажом. Это видно из фотографий №№ 1−6, выполненных ответчиком в ходе строительства дома. Из технического паспорта на жилой дом литер «В» по состоянию на 16.12.2011 г. следует, что рассматриваемый жилой дом является одноэтажным. Чердачным помещением называется такое непроизводственное помещение над верхним этажом здания, потолком которого является крыша здания и которое имеет несущие конструкции (кровлю, фермы, стропила, балки и т. п.) из сгораемых материалов. В необорудованном состоянии чердак играет роль складского помещения. Чердачное помещение ответчика не оборудовано, не отделано, не утеплено. Данное помещение используется моей доверительницей как складское помещение. В техническом паспорте на жилой дом чердачное помещение над домом литер «В» не отражено, поскольку является нежилым помещением, в нём нет внутренней отделки, утепления стен и кровли, видны стропильные элементы. Изложенное позволяет сделать вывод, что помещение над жилым домом литер «В» является чердачным, а не мансардным помещением.
2. Отступы от границ соседей не нарушены
Истец в иске указывает, что одноэтажный жилой литер «В» возведён с отступом 1,06 м от границ смежного земельного участка по улице … в г. Краснодаре, с отступом 1,09 м от границ смежных земельных участков по ул. … в г. Краснодаре и ул. … с отступом 1,45 м от границы земельного участка по ул. … в г. Краснодаре. В акте проверки соблюдения земельного законодательства № 257 от 17.06.2016 г. отмечено нарушение ответчиком п. 2.1.4 Правил землепользования и застройки на территории МО город Краснодар, утв. Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 (в редакции Решения Городской Думы Краснодара от 20.11.2014 г. № 70 п. 2 и от 17.06.2015 г. № 81 п. 7) минимальный отступ строений до границ смежных земельных участков — 3 метра. Жилой дом литер «В» построен в 2011 г., что подтверждается данными технического паспорта, в котором в графе «год постройки» назван 2011 год. На момент строительства дома действовали Правила землепользования и застройки на территории МО город Краснодар, утв. Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 (в ред. от 10.04.2008 г.). В соответствии с п. 7 раздела Ж.1.1. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара данных Правил в редакции от 10.04.2008 г. в сложившейся застройке, при ширине земельного участка 12 метров и менее, для строительства жилого дома минимальный отступ от границы соседнего участка составляет не менее: 1,0 м — для одноэтажного жилого дома; 1,5 м — для двухэтажного жилого дома.
Согласно плана земельного участка по ул. … г. Краснодара, имеющегося в техническом паспорте на жилой дом литер «В» по состоянию на 16.12.2011 г., данный земельный участок по фасаду имеет ширину со стороны проезжей части 11,62 м, а со стороны дворов 10,7 м, т. е. менее 12 м. Жилой дом литер «В» по ул. … г. Краснодара является одноэтажным домом. Возведённый над первым этажом дома этаж не является мансардным, как это указывает истец, а является чердачным помещением. Поэтому этот жилой дом нельзя рассматривать как двухэтажный дом.
Согласно действующей в настоящее время редакции Правил землепользования и застройки на территории МО город Краснодар, утв. Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 (в редакции от 20.11.2014 г. № 70 п.2) минимальный отступ строений от передней границы участка (в случае, если иной показатель не установлен линией регулирования застройки) — 3 м.
Правила землепользования и застройки на территории МО город Краснодар в редакции Решения Городской Думы Краснодара от 20.11.2014 г. № 70 п. 2 и от 17.06.2015 г. № 81 п. 7 были утверждены через три года после строительства жилого дома литер «В». Закон обратной силы не имеет. Соответственно, в отношении строительства одноэтажного жилого литер «В» должны действовать Правила землепользования и застройки на территории МО город Краснодар от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 в редакции от 10.04.2008 г., которые предусматривали при ширине земельного участка 12 метров и менее минимальный отступ от границы соседнего участка не менее 1 м для одноэтажного жилого дома. Названное требование Правил было соблюдено ответчиком.
В акте проверки соблюдения земельного законодательства № 257 от 17.06.2016 г. моя доверительница дала письменные объяснения: «Я, в 2005 г. обратилась в Архитектуру по вопросу разрешения на строительство одноэтажного дома, на что получила устный ответ: на данный момент Вы можете отступить от границ прилегающих смежных земельных участков по 1 м без получения разрешения на возведение дома». Таким образом, ответчик при строительстве одноэтажного жилого дома литер «В» по ул. … г. Краснодара не нарушала предусмотренные Правилами землепользования и застройки на территории МО город Краснодар от 30.01.2007 г. № 19 п. 6 (в ред. от 10.04.2008 г.), границы минимального отступа от смежных земельных участков.
3. Дом не угрожает жизни и здоровью
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Однако в нарушение этой нормы закона истец не представил документов, которые бы достоверно подтверждали угрозу одноэтажного жилого дома литер «В» по ул. … г. Краснодара жизни и здоровью граждан, которые будут проживать (проживают) в спорном доме и по соседству с ним. С момента строительства жилого литер «В» (2011 г.) и по настоящее время (2016 г.) никаких претензий от соседей в адрес моей доверительницы не поступало. Спорный жилой дом строился ответчиком с 2005 г. по 2011 г. На протяжении всего этого времени соседи смежных земельных участков наблюдали за строительством дома, однако никаких требований к ответчице не предъявляли. В июле 2016 г. ответчица от двух соседей получила нотариальное согласие на строительство, сдачу в эксплуатацию, оформление и регистрацию жилого дома любых размеров на расстоянии 1,0 м от совместной межи. После государственной регистрации в феврале 2012 г. права собственности на жилой дом моя доверительница получила технические условия на все необходимые коммуникации: водоснабжение, канализация, газ и электричество. Имеется заключение пожарной службы. Одноэтажный жилой дом литер «В» не угрожает жизни и здоровью проживающих в нём граждан и соседей, проживающих в домах на смежных земельных участках.
4. Пропущен срок исковой давности
Из технического паспорта на жилой дом литер «В» следует, что дом был возведён в 2011 году. Рассматриваемый в настоящем деле иск о его сносе предъявлен в 2016 г. Общий срок исковой давности составляет 3 года, исчисляемых со дня, когда истец узнал о нарушении права, но во всяком случае не более 10 лет со дня нарушения (ст. 196, 200 ГК РФ).
Согласно Положению об Управлении муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, утверждённого постановлением главы администрации Краснодара 19.10.2009 № 3820, данное Управление при осуществлении муниципального земельного контроля: организует и проводит в рамках муниципального земельного контроля на территории муниципального образования город Краснодар проверки соблюдения при осуществлении деятельности юридическими и физическими лицами, индивидуальными предпринимателями обязательных требований, а также требований, установленных муниципальными правовыми актами, с целью контроля за: недопущением самовольного занятия земельных участков или использования их без оформленных в установленном порядке документов, удостоверяющих право на землю на территории муниципального образования город Краснодар; соблюдением Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (п. 10.1.1.), ведёт реестр объектов самовольного строительства на территории муниципального образования город Краснодар (п. 10.1.7.). Из содержания этих норм следует, что управление муниципального контроля должно было знать о возведении спорной постройки и о её владельце ещё в 2011 году и в пределах срока исковой давности обратиться в суд, что управлением сделано не было.
Органы исполнительной власти, на которые возложены обязанности по контролю за соответствием строительства требованиям, установленным в разрешении, и которые для надлежащего осуществления этих обязанностей наделены различными контрольными полномочиями, имеют возможность в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учёте и государственной регистрации прав на спорный объект (определение Верховного суда РФ от 14.07.2015 г. № 305-ЭС14−8858).
Общий срок исковой давности применяется к искам о сносе самовольных построек. Указание на это содержится в п. 22 постановления Пленумов В С РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 9.12.2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ», в котором разъяснено, что «нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки». Действие данного разъяснения в настоящее время подтверждено Верховным судом РФ в определении от 14.07.2015 г. № 305-ЭС14−8858.
Согласно п. 15 Постановления Пленума В С РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй
ч. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца — физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Истец в исковом заявлении в обоснование исковых требований ссылается на то, что нарушение моим доверителем федерального законодательства создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, которые будут проживать как в спорном объекте капитального строительства, так и по соседству с ним. Это утверждение мотивировано в исковом заявлении ссылкой на ч. 3 ст. 17 Конституции Р Ф. Однако, как уже было сказано выше, истец в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств того факта, что постройка угрожает жизни и здоровью людей.
***
Поскольку моя доверительница зарегистрировала за собой право собственности на дом, то обязательно было необходимо выяснить на каком основании это произошло? В ходе рассмотрения дела в суде я заявила ходатайство об истребовании из Росреестра регистрационного дела. Из его материалов выяснилось, что право на дом было зарегистрировано в 2011 году в упрощённом порядке, известному в народе как «дачная амнистия». Это дало мне в руки дополнительные аргументы для суда, выбивающие из рук администрации довод о необходимости разрешения на строительство. Эти доводы были изложены мной так:
5. Право на дом зарегистрировано в установленном законом порядке
В ответе Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю» от 23.08.2016 г. на запрос суда сказано, что здание по адресу: г. Краснодар, ул. … было поставлено на учёт в Едином госреестре объектов капитального строительства 13.01.2012 г. как ранее учтённое, с присвоением ему в установленном порядке кадастрового номера -… В ответе кадастровой палаты указана ссылка на Порядок государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, утверждённый приказом Минэкономразвития Р Ф от 14.10.2011 г.
№ 577. С 01.01.2012 г. всем объектам, учтённым до указанной даты, присвоены новые кадастровые номера в соответствии с Порядком присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утверждённым приказом Минэкономразвития Р Ф от 04.04.2011 г. № 144.
На основании п. 2 Порядка от 04.04.2011 г. № 144 кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором включаются в государственный кадастр недвижимости: 1) при постановке на государственный кадастровый учёт; 2) при включении сведений о ранее учтённом объекте недвижимости в порядке, предусмотренном частями 3 и 7 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В силу ч. 3 ст. 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 21-ФЗ сведения о ранее учтённых объектах недвижимости с учётом предусмотренного ст. 7 данного Закона состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В срок до 1 января 2013 года органы и организации по государственному техническому учёту и (или) технической инвентаризации, осуществившие до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учётом определённых ст. 43 данного закона особенностей государственный технический учёт зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, передают в органы кадастрового учёта по месту расположения соответствующих объектов недвижимости в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, заверенные уполномоченными должностными лицами органов и организаций по государственному техническому учёту и (или) технической инвентаризации копии технических паспортов соответствующих зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства.
До 1 января 2013 г. был установлен переходный период применения Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства. В переходный период действовал Порядок государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, утверждённый приказом Минэкономразвития Р Ф от 14.10.2011 г. № 577. Рассматриваемый жилой дом литер «В» был поставлен на кадастровый учёт согласно данного порядка.
Право собственности ответчика на одноэтажный жилой дом литер «В» было зарегистрировано в соответствии со ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., согласно ч. 1 которой основаниями для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населённого пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В ч. 4 ст. 25.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.
На основании ч. 5 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершённого строительства, документа, подтверждающего внесённые в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.
Таким образом, с учётом приведённых выше норм можно сделать вывод, что регистрация права собственности моего доверителя на одноэтажный жилой дома литер «В», по адресу: г. Краснодар, ул. была осуществлена в рамках действующего на тот период времени (02.02.2012 г.) законодательства.
***
Для того, чтобы окончательно доказать суду неправомерность иска администрации города мной было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с целью ответа на вопрос о том, соответствует ли построенный дом строительным, санитарным и пожарным правилам, угрожает ли он жизни людей? Суд ходатайство удовлетворил. Эксперту был поставлен вопрос: соответствует ли жилой дом литер «В», расположенный по ул. Краснодара градостроительным и строительным норма и правилам, пожарным, санитарным и экологическим нормам? В заключении № 158/16.1. от 09.12.2016 г. эксперт на указанный вопрос дал ответ: жилой дом литер «В» на момент проведения исследования по своему объёмно-планировочному решению соответствует нормативным требованиям строительных правил, предъявляемых к аналогичным строениям, а именно: СП 55.13 330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31−02−2001»; по своему конструктивному решению соответствует нормативным требованиям строительных правил, предъявляемых к аналогичным конструкциям, а именно: СП 55.13 330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31−02−2001», СП 70.13 330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01−87», СП 64.13 330.2011 «Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-25−80».; объёмно-планировочное и конструктивное решение не противоречит противопожарным требованиям, предъявляемым к аналогичным строениям, а именно СП 112.13 330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 21−01−97»; объёмно-планировочное и конструктивное решение не противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к аналогичным строениям, а именно СанПин 2.1.2.2645−10 «Требования и условия проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПиН 2.2.½.1.1.1076−01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», СП 55.13 330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31−02−2001».
Жилой дом литер «В» по ул. … г. Краснодара, введённый в эксплуатацию в 2011 г., не противоречит предельным параметрам разрешённого строительства, указанным в ст. 34 решения городской Думы г. Краснодара от 31.01.2007 г. № 19п.6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар».
В последнем, решающем судебном заседании по делу произошла активная полемика между мной, моей доверительницей, её сыном с одной стороны и представителем администрации с другой. С согласия клиента я выкладываю аудиозапись этого заседания, включающую, помимо прочего, моё финальное выступление в судебных прениях.
Рассмотрев дело Первомайский районный суд Краснодара в иске администрации отказал. Краснодарский краевой суд решение оставил в силе.