Риелтор требует оплату. Как доказать, что услуга не оказана?
Головная боль многих риелторов — нашли клиенту квартиру, а он делает вид, что нашёл её сам и не хочет платить посреднику за её поиск. Однако бывает и по-другому: клиент действительно нашёл жильё сам, а риелтор утверждает, что нашёл он после чего обращается в суд с иском к клиенту о взыскании платы за услуги. Именно в такую ситуацию попала одна из моих доверительниц. Она хотела купить дом в пригороде Краснодара, просматривала разные варианты. Для того, чтобы ускорить процесс поиска дома заключила с риелтором договор оказания «маркетинговых услуг при покупке недвижимости» (название придумал риелтор). По условиям этого договора последний обязуется произвести работу по подбору объекта недвижимости. Условия договора ничего особенного собой не представляли, кроме одной включённой в него риелтором маленькой хитрости: там был сразу указан адрес дома — единственного варианта, который она сразу предложила моей доверительнице при заключении договора. К договору был оформлен и подписан акт приёма-передачи денег в оплату половины стоимости её услуг.
После того, как дом был куплен риэлтор обратилась в Советский районный суд Краснодара с иском к моей доверительнице о взыскании второй половины оплаты за услуги подбору варианта дома, процентов за пользование чужими денежными средствами и платы за нотариальное удостоверение доверенности. Исковые требования были мотивированы тем, что риелтор надлежащим образом исполнила свои обязательства по этому договору, между тем как моей доверительницей нарушено условие договора об оплате оказанных услуг.
Проведённый мной анализ дела показал следующее. Заключённый между моей доверительницей и риелтором договор по своей правовой природе являлся договором возмездного оказания услуг, который регулируется нормами, содержащимися в главе 39 ГК РФ (ст. 779 — 783). Исполнитель в договоре возмездного оказания услуг обязан по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществить определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ч. 1 ст. 779 ГК РФ). Избежать оплаты второй части можно было только доказав, что предусмотренные договором услуги риэлтором фактически не оказывались. Именно такой исход спора был бы справедлив, так как сложно назвать услугой по подбору вариантов сообщение риелтором клиенту единственного заранее известного ей варианта. Именно на этом нюансе я решила построить позицию по делу. Здесь был серьёзный риск того, что суд мог квалифицировать заключённый сторонами спора договор не как договор возмездного оказания услуг, а как договор купли-продажи информации (информации о продаваемом доме) со ссылкой на ч. 1 ст. 5 Закона «Об информации, информационных технологиях и защите информации», согласно которой «информация может являться объектом публичных, гражданских и иных правовых отношений. Информация может свободно использоваться любым лицом и передаваться одним лицом другому лицу». Договора на продажу информации ГК не знает, но согласно ч. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Однако как показал последующий ход событий мои опасения оказались напрасными.
В конечном итоге разработанная мной для моей доверительницы позиция выглядела так:
1. Согласно ч. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществить определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В соответствии о ст. 780 ГК РФ исполнитель обязан оказать услуги лично. В нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истица не представила в материалы дела каких-либо письменных доказательств личного совершения действий по поиску и подбору вариантов покупки дома в хуторе Ленина г. Краснодара. Акту приёма-передачи денежных средств 26.09.2014 г. таким доказательством не является, так как не содержит сведений о том, какие конкретно услуги оказаны истицей, какие конкретно действия ею совершены, не содержит сведений об одобрении моей доверительницей (ответчицей) этих действий. Согласно ч. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. Поскольку истица ответчице услуг не оказывала, то у последней отсутствуют какие-либо обязательства перед истицей.
2. Предусмотренная договором деятельность по подбору объектов недвижимости истицей не произведена. Адрес предоставляемого объекта для просмотра заказчиком — «г. Краснодар, хутор Ленина», говорит о том, что при заключении договора истица всего лишь сообщила ответчице известную ей информацию о выставленном на продажу доме, иных вариантов объектов истица не предлагала. В этом месте отзыва я сослалась на пример аналогичного дела из судебной практики: «…каких-либо других вариантов по продаже квартиры А.Л. агентством недвижимости „Монолит“ предложено не было, по существу, вся работа А.Н. по указанному договору свелась к предложению одного варианта продажи квартиры в день заключения данного договора с А.Л. В связи с изложенным, с выводом суда первой инстанции о том, что А.Л. были полностью и качественно оказаны услуги по договору на оказание риэлторских услуг по продаже объекта недвижимости, судебная коллегия согласиться не может» (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 5.05.2014 г. № 33−4114/2014, А-57).
3. Между моей доверительницей (покупатель) и продавцом 25.12.2014 был заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу г. Краснодар, х. Ленина. Данный объект был найден ответчицей, по сути, самостоятельно.
4. Техническую помощь в оформлении связанных с продажей документов моей доверительнице на основании устного соглашения с ней безвозмездно оказала Бобровская. В настоящем деле она представляет интересы истицы. В предыдущем заседании (первое прошло без моего участия) истица пояснила суду, что она и Бобровская «работают вместе». По мнению моей доверительницы, настоящее дело возникло как результат недобросовестного сговора между истицей и Бобровской, которые пользуясь имеющейся у Бобровской информации о действиях моей доверительницы по приобретению дома в хуторе Ленина решили совместными действиями искусственно создать видимость оказания риелтором услуг ответчице по поиску дома в хуторе Ленина. Такие действия истицы и её представителя не соответствуют ч. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
***
Во второе судебное заседания явилась сама риелтор и её представитель — та самая бывшая помощница в оформлении бумаг. Я представила в дело отзыв, содержащий изложенную позицию. Суд, чтобы изучить отзыв и дать возможность истице с моими возражениями, заседание отложил. После этого мои оппоненты, видимо поняв бесперспективность дела с учётом занятой мной позиции, дважды не явилась в суд. По этой причине иск был оставлен без рассмотрения.
После того, как дом был куплен риэлтор обратилась в Советский районный суд Краснодара с иском к моей доверительнице о взыскании второй половины оплаты за услуги подбору варианта дома, процентов за пользование чужими денежными средствами и платы за нотариальное удостоверение доверенности. Исковые требования были мотивированы тем, что риелтор надлежащим образом исполнила свои обязательства по этому договору, между тем как моей доверительницей нарушено условие договора об оплате оказанных услуг.
Проведённый мной анализ дела показал следующее. Заключённый между моей доверительницей и риелтором договор по своей правовой природе являлся договором возмездного оказания услуг, который регулируется нормами, содержащимися в главе 39 ГК РФ (ст. 779 — 783). Исполнитель в договоре возмездного оказания услуг обязан по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществить определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ч. 1 ст. 779 ГК РФ). Избежать оплаты второй части можно было только доказав, что предусмотренные договором услуги риэлтором фактически не оказывались. Именно такой исход спора был бы справедлив, так как сложно назвать услугой по подбору вариантов сообщение риелтором клиенту единственного заранее известного ей варианта. Именно на этом нюансе я решила построить позицию по делу. Здесь был серьёзный риск того, что суд мог квалифицировать заключённый сторонами спора договор не как договор возмездного оказания услуг, а как договор купли-продажи информации (информации о продаваемом доме) со ссылкой на ч. 1 ст. 5 Закона «Об информации, информационных технологиях и защите информации», согласно которой «информация может являться объектом публичных, гражданских и иных правовых отношений. Информация может свободно использоваться любым лицом и передаваться одним лицом другому лицу». Договора на продажу информации ГК не знает, но согласно ч. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Однако как показал последующий ход событий мои опасения оказались напрасными.
В конечном итоге разработанная мной для моей доверительницы позиция выглядела так:
1. Согласно ч. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществить определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В соответствии о ст. 780 ГК РФ исполнитель обязан оказать услуги лично. В нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истица не представила в материалы дела каких-либо письменных доказательств личного совершения действий по поиску и подбору вариантов покупки дома в хуторе Ленина г. Краснодара. Акту приёма-передачи денежных средств 26.09.2014 г. таким доказательством не является, так как не содержит сведений о том, какие конкретно услуги оказаны истицей, какие конкретно действия ею совершены, не содержит сведений об одобрении моей доверительницей (ответчицей) этих действий. Согласно ч. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. Поскольку истица ответчице услуг не оказывала, то у последней отсутствуют какие-либо обязательства перед истицей.
2. Предусмотренная договором деятельность по подбору объектов недвижимости истицей не произведена. Адрес предоставляемого объекта для просмотра заказчиком — «г. Краснодар, хутор Ленина», говорит о том, что при заключении договора истица всего лишь сообщила ответчице известную ей информацию о выставленном на продажу доме, иных вариантов объектов истица не предлагала. В этом месте отзыва я сослалась на пример аналогичного дела из судебной практики: «…каких-либо других вариантов по продаже квартиры А.Л. агентством недвижимости „Монолит“ предложено не было, по существу, вся работа А.Н. по указанному договору свелась к предложению одного варианта продажи квартиры в день заключения данного договора с А.Л. В связи с изложенным, с выводом суда первой инстанции о том, что А.Л. были полностью и качественно оказаны услуги по договору на оказание риэлторских услуг по продаже объекта недвижимости, судебная коллегия согласиться не может» (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 5.05.2014 г. № 33−4114/2014, А-57).
3. Между моей доверительницей (покупатель) и продавцом 25.12.2014 был заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу г. Краснодар, х. Ленина. Данный объект был найден ответчицей, по сути, самостоятельно.
4. Техническую помощь в оформлении связанных с продажей документов моей доверительнице на основании устного соглашения с ней безвозмездно оказала Бобровская. В настоящем деле она представляет интересы истицы. В предыдущем заседании (первое прошло без моего участия) истица пояснила суду, что она и Бобровская «работают вместе». По мнению моей доверительницы, настоящее дело возникло как результат недобросовестного сговора между истицей и Бобровской, которые пользуясь имеющейся у Бобровской информации о действиях моей доверительницы по приобретению дома в хуторе Ленина решили совместными действиями искусственно создать видимость оказания риелтором услуг ответчице по поиску дома в хуторе Ленина. Такие действия истицы и её представителя не соответствуют ч. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
***
Во второе судебное заседания явилась сама риелтор и её представитель — та самая бывшая помощница в оформлении бумаг. Я представила в дело отзыв, содержащий изложенную позицию. Суд, чтобы изучить отзыв и дать возможность истице с моими возражениями, заседание отложил. После этого мои оппоненты, видимо поняв бесперспективность дела с учётом занятой мной позиции, дважды не явилась в суд. По этой причине иск был оставлен без рассмотрения.