Как признать право собственности на дом?
В январе 2017 года ко мне обратился один клиентов с такой ситуацией. В апреле 2003 года он вёл переговоры с владельцем дачи и земельного участка под ней в одном из садоводческих товариществ в Тахтамукайском районе Адыгеи. Владелец хотел дачу и участок продать, но они не были надлежаще оформлены, а заниматься этой сложной бюрократической процедурой у него не было времени. Поэтому решили сделать так: владелец дачи выдаёт моему доверителю доверенность на право совершать все необходимые действия для оформления прав владельца дачи и участка, затем они заключают договор купли-продажи. В то же апреле 2003 года мой доверитель на правах будущего покупателя заплатил будущему продавцу стоимость дачи и участка 40 000 руб. и, получив от него нотариальную доверенность, а так же все имеющиеся у него документы на дачу и участок, включая нотариальное согласие его супруги, заселился на дачу, затем отметился в документах садоводческого товарищества как её новый собственник и начал совершать все связанные с этим платежи.
Но затем бывший владелец дачи полностью потерял к ней интерес, просил его больше не беспокоить, а затем и вовсе перестал выходить на связь. В этой ситуации, заключить договор купли-продажи дачи и участка стало невозможно, так как это требует обязательного личного участия продавца.
Вопрос моего клиента был в следующем: как зарегистрировать за собой право собственности на дачу и земельный участок, если продавец уклоняется от оформления договора купли-продажи? Есть стандартный способ решения таких вопросов — иск по ст. 165 ГК РФ о понуждении к государственной регистрации договора, но он работает только тогда, когда у продавца уже зарегистрировано право собственности и он уже подписал с покупателем договор купли-продажи. Но в нашем случае этого не было: у продавца не было регистрации права собственности в Росреестре и договор купли-продажи с моим доверителем он не подписывал.
Объективный анализ ситуации показывал, что понудить продавца к заключению договора невозможно. Оставалось только отказаться от покупки, потребовать от продавца вернуть деньги и искать для покупки другую дачу. Но такой вариант был не желателен для клиента: ему нравилась дача и участок и его вполне устраивала уплаченная им цена. Поэтому моя задача была найти какой-то пусть и не вполне корректный, но нестандартный вариант получения дачи и участка в собственность. И я его нашла.
***
Я предложила моему доверителю воспользоваться очень редко применяемым на практике из-за его сложности способом: предъявить иск к бывшему владельцу дачи и участка о признании права собственности на это имущество на основании приобретательной давности. Что это? Это особый способ приобретения права собственности. Он урегулирован в 234 ГК РФ. В этой норме сказано следующее: гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.
Что такое «добросовестно», «открыто», «непрерывно», «как своим собственным» разъяснено в п. 15 Постановления Пленумов Верховного Суда Р Ф и Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
1) давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности,
2) давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении,
3) давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности,
4) владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору; по этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.).
Если применить эти разъяснения к ситуации моего клиента, то получалась следующая картина:
(1) клиент владеет дачей и участком добросовестно. У него не было оснований полагать, что дача и участок продавцу не принадлежат,
(2) клиент владеет дачей и участком непрерывно: с апреля 2003 г. по настоящее время (январь 2017 г.),
(3) клиент владеет дачей и участком как своими собственными, между клиентом и продавцом нет договора, по которому клиент получил дачу и участок во временное владение.
Единственное условие, которое на начало 2017 года у нас не выполнялось — это 15-летний срок владения. Он истекал только в апреле 2018 года. По этой причине я посоветовала моему клиент сделать паузу и вернуться к нашему разговору, когда истечёт 15-летний срок.
***
Так и произошло. Клиент вернулся ко мне в мае 2018 года, мы подписали договор на представление его интересов в суде и я приступила к подготовке иска в суд о признании права собственности моего клиента на дачу и земельный участок на основании приобретательной давности.
В исковом заявлении я указала на то, что начиная с апреля 2003 г., получив владение дачей и земельным участком, мой доверитель:
(1) оплатил долги продавца по членским взносам в садоводческое товарищество, а также оплатил долг за электроэнергию, что доказывается справкой товарищества от 25.04.2018 г., членской книжкой садовода и расчётными книжками по использованию электроэнергии,
(2) приступил к ремонту садового дома и облагораживанию земельного участка, наладил канализацию, провёл электроэнергию, произвёл внутреннюю отделку всех помещений в доме,
(3) осуществил обработку земельного участка, проживает с семьёй в садовом доме, осуществляет его ремонт и несёт необходимые расходы по его содержанию и обслуживанию; при заселении в садовый дом были произведены восстановительные работы, установлены двери, выполнена отделка комнат, произведён ремонт кровли с частичной заменой покрытия, установлены приборы индивидуального учёта на электроснабжение дома.
В иске я обратила внимание суда на то, что в течение всего указанного времени ни продавец, ни местная администрация не предъявляли своих прав на дачу и участок, не проявляли к нему интереса как к своему собственному, в том числе как к наследственному либо выморочному, не оспаривали законность владения клиентом этим имуществом.
К исковому заявлению я приложила следующие документы:
(1) выданное продавцу старое свидетельство на право собственности на землю 1999 г.,
(2) карточку учёта строений и сооружений, расположенных на участке, выполненную Тахтамукайским БТИ,
(3) членскую книжку садовода в отношении земельного участка,
(4) выписку из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 9.08.1999 г.,
(5) нотариальное согласие супруги продавца на продажу участка,
(6) нотариальную доверенность, выданную продавцом моему клиенту,
(7) справку садоводческого товарищества о том, что мой доверитель является членом товарищества с 13.04.2003 г. и по настоящее время, оплачивает членские и целевые взносы,
(8) справку садоводческого товарищества о том, что мой доверитель проживает с семьёй проживает на даче с апреля 2003 г. по настоящее время,
(9) членскую книжку садовода,
(10) расчётные книжки по использованию электроэнергии.
Для подкрепления моей правовой позиции по делу я нашла и приложила к иску распечатки судебной практики по аналогичным делам: апелляционное определение Верховного суда Республики Хакасия от 4.08.2016 г. по делу № 33−2208/2016, постановление Президиума Ленинградского областного суда от 12.04.2016 г. № 44г-17/2016, апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 31.05.2012 г. по делу № 33−9673/12.
***
В завершение работы над иском осталось решить три процессуальных вопроса: кто ответчик, в какой суд подавать иск и каков должен быть размер государственной пошлины?
В пункте 19 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 г. разъяснено, что ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. С учётом этого в качестве единственного ответчика я указала продавца дачи и участка.
Согласно ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землёй, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. Поскольку земельный участок находиться на территории Тахтамукайского района Республики Адыгея, то иск я адресовала в Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка согласно выписке из ЕГРП составляла 363 315 руб., а стоимость дача в соответствии с техническим паспортом — 41 239 руб., то государственная пошлина в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ составит 363 351,44 руб.+37 124 руб.+4 115 руб.= 404 590, 44 руб.; 5 200 руб. + (204 590,44 руб. х 1%) =
7 246 рублей
В иск я включила ходатайство о запросе информации у нотариусов: отзывалась ли продавцом нотариальная доверенность на имя моего доверителя, отзывал ли супруг продавца своё нотариальное согласие на продажу дачи и земельного участка?
В просительной части иск просьба к суду была сформулирована так:
1. Признать за ФИО в порядке приобретательной давности право собственности на земельный участок кадастровый номер …, общей площадью … кв.м., категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования — для ведения садоводства, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, …
2. Признать за ФИО порядке приобретательной давности право собственности на садовый дом Литер «А» общей площадью … кв.м. со служебной пристройкой литер «а» площадью … кв. м, расположенные по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, …
3. Указать, что судебный акт, которым удовлетворены исковые требования ФИО о признании права собственности на земельный участок кадастровый номер …, общей площадью… кв.м., категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования — для ведения садоводства и на садовый дом Литер «А» общей площадью … кв.м. со служебной пристройкой литер «а» площадью… кв. м, расположенные по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, … являются основанием для постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности за истцом.
***
В июне 2018 года иск был подан в суд. Решением от 24.07.2018 Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея иск удовлетворил и признал за моим доверителем право собственности на дачу и земельный участок. Решение никем не было обжаловано и вступило в силу.
Но затем бывший владелец дачи полностью потерял к ней интерес, просил его больше не беспокоить, а затем и вовсе перестал выходить на связь. В этой ситуации, заключить договор купли-продажи дачи и участка стало невозможно, так как это требует обязательного личного участия продавца.
Вопрос моего клиента был в следующем: как зарегистрировать за собой право собственности на дачу и земельный участок, если продавец уклоняется от оформления договора купли-продажи? Есть стандартный способ решения таких вопросов — иск по ст. 165 ГК РФ о понуждении к государственной регистрации договора, но он работает только тогда, когда у продавца уже зарегистрировано право собственности и он уже подписал с покупателем договор купли-продажи. Но в нашем случае этого не было: у продавца не было регистрации права собственности в Росреестре и договор купли-продажи с моим доверителем он не подписывал.
Объективный анализ ситуации показывал, что понудить продавца к заключению договора невозможно. Оставалось только отказаться от покупки, потребовать от продавца вернуть деньги и искать для покупки другую дачу. Но такой вариант был не желателен для клиента: ему нравилась дача и участок и его вполне устраивала уплаченная им цена. Поэтому моя задача была найти какой-то пусть и не вполне корректный, но нестандартный вариант получения дачи и участка в собственность. И я его нашла.
***
Я предложила моему доверителю воспользоваться очень редко применяемым на практике из-за его сложности способом: предъявить иск к бывшему владельцу дачи и участка о признании права собственности на это имущество на основании приобретательной давности. Что это? Это особый способ приобретения права собственности. Он урегулирован в 234 ГК РФ. В этой норме сказано следующее: гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.
Что такое «добросовестно», «открыто», «непрерывно», «как своим собственным» разъяснено в п. 15 Постановления Пленумов Верховного Суда Р Ф и Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
1) давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности,
2) давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении,
3) давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности,
4) владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору; по этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.).
Если применить эти разъяснения к ситуации моего клиента, то получалась следующая картина:
(1) клиент владеет дачей и участком добросовестно. У него не было оснований полагать, что дача и участок продавцу не принадлежат,
(2) клиент владеет дачей и участком непрерывно: с апреля 2003 г. по настоящее время (январь 2017 г.),
(3) клиент владеет дачей и участком как своими собственными, между клиентом и продавцом нет договора, по которому клиент получил дачу и участок во временное владение.
Единственное условие, которое на начало 2017 года у нас не выполнялось — это 15-летний срок владения. Он истекал только в апреле 2018 года. По этой причине я посоветовала моему клиент сделать паузу и вернуться к нашему разговору, когда истечёт 15-летний срок.
***
Так и произошло. Клиент вернулся ко мне в мае 2018 года, мы подписали договор на представление его интересов в суде и я приступила к подготовке иска в суд о признании права собственности моего клиента на дачу и земельный участок на основании приобретательной давности.
В исковом заявлении я указала на то, что начиная с апреля 2003 г., получив владение дачей и земельным участком, мой доверитель:
(1) оплатил долги продавца по членским взносам в садоводческое товарищество, а также оплатил долг за электроэнергию, что доказывается справкой товарищества от 25.04.2018 г., членской книжкой садовода и расчётными книжками по использованию электроэнергии,
(2) приступил к ремонту садового дома и облагораживанию земельного участка, наладил канализацию, провёл электроэнергию, произвёл внутреннюю отделку всех помещений в доме,
(3) осуществил обработку земельного участка, проживает с семьёй в садовом доме, осуществляет его ремонт и несёт необходимые расходы по его содержанию и обслуживанию; при заселении в садовый дом были произведены восстановительные работы, установлены двери, выполнена отделка комнат, произведён ремонт кровли с частичной заменой покрытия, установлены приборы индивидуального учёта на электроснабжение дома.
В иске я обратила внимание суда на то, что в течение всего указанного времени ни продавец, ни местная администрация не предъявляли своих прав на дачу и участок, не проявляли к нему интереса как к своему собственному, в том числе как к наследственному либо выморочному, не оспаривали законность владения клиентом этим имуществом.
К исковому заявлению я приложила следующие документы:
(1) выданное продавцу старое свидетельство на право собственности на землю 1999 г.,
(2) карточку учёта строений и сооружений, расположенных на участке, выполненную Тахтамукайским БТИ,
(3) членскую книжку садовода в отношении земельного участка,
(4) выписку из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 9.08.1999 г.,
(5) нотариальное согласие супруги продавца на продажу участка,
(6) нотариальную доверенность, выданную продавцом моему клиенту,
(7) справку садоводческого товарищества о том, что мой доверитель является членом товарищества с 13.04.2003 г. и по настоящее время, оплачивает членские и целевые взносы,
(8) справку садоводческого товарищества о том, что мой доверитель проживает с семьёй проживает на даче с апреля 2003 г. по настоящее время,
(9) членскую книжку садовода,
(10) расчётные книжки по использованию электроэнергии.
Для подкрепления моей правовой позиции по делу я нашла и приложила к иску распечатки судебной практики по аналогичным делам: апелляционное определение Верховного суда Республики Хакасия от 4.08.2016 г. по делу № 33−2208/2016, постановление Президиума Ленинградского областного суда от 12.04.2016 г. № 44г-17/2016, апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 31.05.2012 г. по делу № 33−9673/12.
***
В завершение работы над иском осталось решить три процессуальных вопроса: кто ответчик, в какой суд подавать иск и каков должен быть размер государственной пошлины?
В пункте 19 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 г. разъяснено, что ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. С учётом этого в качестве единственного ответчика я указала продавца дачи и участка.
Согласно ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землёй, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. Поскольку земельный участок находиться на территории Тахтамукайского района Республики Адыгея, то иск я адресовала в Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка согласно выписке из ЕГРП составляла 363 315 руб., а стоимость дача в соответствии с техническим паспортом — 41 239 руб., то государственная пошлина в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ составит 363 351,44 руб.+37 124 руб.+4 115 руб.= 404 590, 44 руб.; 5 200 руб. + (204 590,44 руб. х 1%) =
7 246 рублей
В иск я включила ходатайство о запросе информации у нотариусов: отзывалась ли продавцом нотариальная доверенность на имя моего доверителя, отзывал ли супруг продавца своё нотариальное согласие на продажу дачи и земельного участка?
В просительной части иск просьба к суду была сформулирована так:
1. Признать за ФИО в порядке приобретательной давности право собственности на земельный участок кадастровый номер …, общей площадью … кв.м., категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования — для ведения садоводства, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, …
2. Признать за ФИО порядке приобретательной давности право собственности на садовый дом Литер «А» общей площадью … кв.м. со служебной пристройкой литер «а» площадью … кв. м, расположенные по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, …
3. Указать, что судебный акт, которым удовлетворены исковые требования ФИО о признании права собственности на земельный участок кадастровый номер …, общей площадью… кв.м., категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования — для ведения садоводства и на садовый дом Литер «А» общей площадью … кв.м. со служебной пристройкой литер «а» площадью… кв. м, расположенные по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, … являются основанием для постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности за истцом.
***
В июне 2018 года иск был подан в суд. Решением от 24.07.2018 Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея иск удовлетворил и признал за моим доверителем право собственности на дачу и земельный участок. Решение никем не было обжаловано и вступило в силу.