Как тонкости советского законодательства помогли признать право собственности на дом?
Моя доверительница долгое время жила вместе со своим родным братом в Понежукае (Республика Адыгея) в принадлежащем ему доме. У брата был сын (племянник моей доверительницы), который с отцом не жил, ничем ему не помогал. После того, как племянник по приговору суда отправился в места не столь отдалённые, брат, окончательно разочаровавшись в сыне, решил в мае 1995 года подарить дом и земельный участок под ним сестре. Неясно по каким причинам, но он решил не оформлять и не подписывать с сестрой договор дарения в виде отдельного документа. Брат просто отнёс в поселковую администрацию заявление, в котором попросил переписать в по хозяйственной книге дом и участок с себя на сестру, что и было сделано. После этого глава администрации подписал постановление, в котором признал мою доверительницу собственником этого имущества.
После того, как в начале 2000-х годов в Республике Адыгея заработало Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество моя доверительница обратилась туда с просьбой о регистрации своего права собственности на дом и участок, но ей было отказано по причине того, что у неё на руках не было письменного договора дарения, а постановление главы администрации регистратор посчитал недостаточным для возникновения у неё права собственности. В этой ситуации ей следовало бы обжаловать отказ юстиции в регистрации права собственности в суд, но она этого не сделала. Так она и продолжала после этого долгое время жить в доме как внезапно в мае 2008 года брат умирает. Для того, чтобы хоть как-то зарегистрировать за собой право собственности на дом и участок моя доверительница в ноябре 2008 г. самостоятельно обратилась в Теучежский районный суд Республики Адыгея с иском о признании на них права собственности. Суд иск удовлетворил со ссылкой на то, что она 13 лет проживает в доме, несёт расходы по его содержанию. Постановление главы администрации суд, так же, как и регистратор, отверг, сославшись на отсутствие письменного договора дарения между моей доверительницей и её братом.
Пять лет она спокойно жила в доме, как вдруг… из места лишения свободы вышел её племянник. Он был единственным наследником после своего отца и полагал, что по праву наследования дом и участок должен принадлежать ему. Поскольку право собственности на это имущество было зарегистрировано за моей доверительницей по решению суда, то своей ближайшей задачей он видел оспаривание этого решения. Для этого у него было твёрдое правовое основание — рассматривая дело в декабре 2008 г. суд не привлёк его к участию в деле и, по сути, разрешил спор о праве на его имущество. Ситуация для моей доверительницы осложнялась ещё и тем, что даже сидя в колонии племянник тем не менее ухитрился принять наследство после своего отца, подав нотариусу через своего представителя соответствующее заявление. Между тем, как юстиция, отказав ей в регистрации права собственности, тем самым, официально не признала её собственником. По этим причинам у неё был вполне реальный шанс лишиться дома и земли.
Разрабатывая позицию по делу я прежде всего исходила из того, что нам абсолютно бессмысленно спорить с наследственными претензиями племянника. Как наследник первой очереди он, в случае принятия наследства (а он, повторю, его принял), устранял от наследования всех остальных наследников, включая и свою тётку. Поэтому единственный шанс сохранить право на дом состоял в том, чтобы обосновать заключённость договора дарения между нею и её покойным братом, который состоялся в мае 1995 года. Главная тонкость здесь была в том, что в мае 1995 года ещё не существовала ныне действующая часть 2 Гражданского кодекса РФ. В то время продолжали действовать нормы о дарении ещё старого советского Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.
Поскольку дом и участок находились в сельском населённом пункте, то это означало, что согласно ч. 2 ст. 239 ГК РСФСР для того, чтобы дарение было заключено, достаточно, чтобы договор был заключён не в нотариальной форме, как это требуется по общему правилу для договоров купли-продажи жилых домов в городах (ч. 1 ст. 239 ГК), а лишь в простой письменной форме и зарегистрирован в местной администрации. Как быть с тем, что договор дарения в виде отдельного документа не подписывался. Здесь нам на помощь приходит уже действовавшая в мае 1995 года статья 434, нового, вступившего в силу с 01.01.1995 г. ГК РФ, которая допускает заключение договора в простой письменной форме путём обмена документами и путём т.н. «фактического акцепта», когда на письменное предложение заключить договор его адресат отвечает путём совершения действий, говорящих о том, что он согласен с этим предложением. Именно это и произошло в нашем случае. Обратившись с заявлением в местную администрацию с просьбой переписать дом и землю на сестру брат выразил волю на дарение.
Моя доверительница, фактически приняв дом и участок и начав их использовать, фактически согласилась на принятие этого имущества в дар. Регистрация же была оформлена постановлением главы местной администрации. Таким образом, договор дарения является заключённым по правилам ч. 2 ст. 239 ГК РСФСР и ст. 434 ГК РФ. Поскольку на момент смерти брата в мае 2008 г. дом и участок ему уже не принадлежали, то это означает, что это имущество не вошло в состав наследства после его смерти и по этой причине племянник, как единственный наследник, не может получить это имущество по наследству от отца. Верховный суд Республики Адыгея согласился с моей позицией. Рассмотрев дело суд решил: решение Теучежского суда 2008 года отменить, поскольку оно вынесено без участия племянника, но одновременно с этим вынес новое решение, которым иск моей доверительницы о признании права собственности на дом и участок удовлетворил.
После того, как в начале 2000-х годов в Республике Адыгея заработало Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество моя доверительница обратилась туда с просьбой о регистрации своего права собственности на дом и участок, но ей было отказано по причине того, что у неё на руках не было письменного договора дарения, а постановление главы администрации регистратор посчитал недостаточным для возникновения у неё права собственности. В этой ситуации ей следовало бы обжаловать отказ юстиции в регистрации права собственности в суд, но она этого не сделала. Так она и продолжала после этого долгое время жить в доме как внезапно в мае 2008 года брат умирает. Для того, чтобы хоть как-то зарегистрировать за собой право собственности на дом и участок моя доверительница в ноябре 2008 г. самостоятельно обратилась в Теучежский районный суд Республики Адыгея с иском о признании на них права собственности. Суд иск удовлетворил со ссылкой на то, что она 13 лет проживает в доме, несёт расходы по его содержанию. Постановление главы администрации суд, так же, как и регистратор, отверг, сославшись на отсутствие письменного договора дарения между моей доверительницей и её братом.
Пять лет она спокойно жила в доме, как вдруг… из места лишения свободы вышел её племянник. Он был единственным наследником после своего отца и полагал, что по праву наследования дом и участок должен принадлежать ему. Поскольку право собственности на это имущество было зарегистрировано за моей доверительницей по решению суда, то своей ближайшей задачей он видел оспаривание этого решения. Для этого у него было твёрдое правовое основание — рассматривая дело в декабре 2008 г. суд не привлёк его к участию в деле и, по сути, разрешил спор о праве на его имущество. Ситуация для моей доверительницы осложнялась ещё и тем, что даже сидя в колонии племянник тем не менее ухитрился принять наследство после своего отца, подав нотариусу через своего представителя соответствующее заявление. Между тем, как юстиция, отказав ей в регистрации права собственности, тем самым, официально не признала её собственником. По этим причинам у неё был вполне реальный шанс лишиться дома и земли.
Разрабатывая позицию по делу я прежде всего исходила из того, что нам абсолютно бессмысленно спорить с наследственными претензиями племянника. Как наследник первой очереди он, в случае принятия наследства (а он, повторю, его принял), устранял от наследования всех остальных наследников, включая и свою тётку. Поэтому единственный шанс сохранить право на дом состоял в том, чтобы обосновать заключённость договора дарения между нею и её покойным братом, который состоялся в мае 1995 года. Главная тонкость здесь была в том, что в мае 1995 года ещё не существовала ныне действующая часть 2 Гражданского кодекса РФ. В то время продолжали действовать нормы о дарении ещё старого советского Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.
Поскольку дом и участок находились в сельском населённом пункте, то это означало, что согласно ч. 2 ст. 239 ГК РСФСР для того, чтобы дарение было заключено, достаточно, чтобы договор был заключён не в нотариальной форме, как это требуется по общему правилу для договоров купли-продажи жилых домов в городах (ч. 1 ст. 239 ГК), а лишь в простой письменной форме и зарегистрирован в местной администрации. Как быть с тем, что договор дарения в виде отдельного документа не подписывался. Здесь нам на помощь приходит уже действовавшая в мае 1995 года статья 434, нового, вступившего в силу с 01.01.1995 г. ГК РФ, которая допускает заключение договора в простой письменной форме путём обмена документами и путём т.н. «фактического акцепта», когда на письменное предложение заключить договор его адресат отвечает путём совершения действий, говорящих о том, что он согласен с этим предложением. Именно это и произошло в нашем случае. Обратившись с заявлением в местную администрацию с просьбой переписать дом и землю на сестру брат выразил волю на дарение.
Моя доверительница, фактически приняв дом и участок и начав их использовать, фактически согласилась на принятие этого имущества в дар. Регистрация же была оформлена постановлением главы местной администрации. Таким образом, договор дарения является заключённым по правилам ч. 2 ст. 239 ГК РСФСР и ст. 434 ГК РФ. Поскольку на момент смерти брата в мае 2008 г. дом и участок ему уже не принадлежали, то это означает, что это имущество не вошло в состав наследства после его смерти и по этой причине племянник, как единственный наследник, не может получить это имущество по наследству от отца. Верховный суд Республики Адыгея согласился с моей позицией. Рассмотрев дело суд решил: решение Теучежского суда 2008 года отменить, поскольку оно вынесено без участия племянника, но одновременно с этим вынес новое решение, которым иск моей доверительницы о признании права собственности на дом и участок удовлетворил.