Адвокат Оксана Смык

Category Archive for ‘Жилищное право’

Как ТСЖ избежать административной ответственности за отсутствие пандуса?by Оксана Смык

Сразу скажу, что я с уважением отношусь к инвалидам и считаю, что им, бесспорно, необходимо создавать все необходимые условия для нормальной жизни. Однако для меня так же бесспорно, что расходы на это должен нести тот, то обязан это делать в соответствии с законом, а не в соответствии с фантазиями контролирующих органов. Далее история на эту тему из моей недавней практики.

***

В октябре 2005 г. был сдан в эксплуатацию 14-этажный 2-х секционный жилой дом по ул. Трудовой Славы, 5 г. Краснодара. Ещё на стадии проектирования данного дома в заказе на проект дома было указано, что технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья эксплуатацию объекта при предусмотренных рабочими чертежами мероприятиях. При проектировании данного дома обустройство пандуса или подъёмного устройства не предусматривалось.

Перед сдачей дома в эксплуатацию в июле 2005 г. был подписан акт приёмки законченного строительством объекта, который в частности, был подписан главой администрации округа. В августе 2005 г. Роспотребнадзор дал заключение о соответствии завершенного строительством жилого дома по ул. Трудовой Славы, 5 г. Краснодара санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к жилым зданиям. Инспекция архстройнадзора по г. Краснодару при обследовании дома и его проектной документации выдала заключение о том, что строительно-монтажные и пусконаладочные работы выполнены в соответствии с проектом, c соблюдением строительных норм и правил. 4.10.2005 г. Администрация муниципального образования город Краснодар выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома.

С момента сдачи дома в эксплуатацию и по настоящее время управление рассматриваемого жилого дома осуществляет Товарищество собственников жилья «Никольское».

В 2013 г. в одной из квартир жилого дома по ул. Трудовой Славы, 5 г. Краснодара на 5-м этаже поселилась гр-ка Г., являющаяся инвалидом II-ой группы, с ограничением движения 3-й степени, колясочница. В квартире Г. проживает сама без каких-либо родственников.

В апреле 2015 г. Г. обратилась с письменным заявлением в ТСЖ «Никольское» с просьбой установить пандус для удобного пользования и возможности самостоятельно выходить на улицу. Председатель ТСЖ на это заявление ответил, что существующая схема проектного решения подъездов дома не позволяет вписать наклонный пандус с нормативными уклонами.

Г. помимо самого ТСЖ обратилась также в различные государственные инстанции г. Краснодара и Краснодарского края.

5 августа 2015 г. в связи с обращением гр-ки Г. в администрацию г. Краснодара пришёл главный специалист ОТНиП МКУ «Горжилхоз» для обследования 1-го подъезда дома по ул. Трудовой Славы, 5 по вопросу устройства пандуса. Им был составлен акт о том, что строительство пандуса технически невозможно.

10 августа 2015 г. ведущим специалистом –экспертом отдела по вопросам мер социальной поддержки и социального обслуживания отдельных категорий и групп населения управления социальной защиты населения Министерства социального развития и семейной политики Краснодарского края в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара в отношении ТСЖ «Никольское» был составлен протокол об административном правонарушении. В протоколе указывалось, что ТСЖ «Никольское» совершило административное правонарушение, предусмотренное ст. 9.13 КоАП РФ, и выразившееся в неисполнении требований доступности для инвалидов объекта к многоквартирному жилому дому, отсутствуют выход для маломобильных групп населения в подъезды. Наружные лестницы не продублированы пандусом или подъёмным устройством.

В протоколе об административном правонарушении было также сказано, что ТСЖ нарушены ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ» (далее по тексту – Федеральный закон от 24.11.1995 г. № 181-ФЗ), ст. 5 Закона Краснодарского края «Об обеспечении беспрепятственного доступа маломобильных граждан к объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, информации и связи в Краснодарском крае» от 27.04.2007 г. № 1229-КЗ (далее по тексту — Закон Краснодарского края от 27.04.2005 г. № 1229-КЗ).

Дело о привлечении ТСЖ к ответственности по ст. 9.13 КоАП РФ рассматривалось мировым судьёй Карасунского внутригородского округа г. Краснодара. ТСЖ «Никольское» обратилось ко мне за юридической помощью для представления интересов в суде. Мною были подготовлены возражения относительно несогласия ТСЖ с привлечением к административной ответственности по ст. 9.13 КоАП РФ, которые основывались на следующем:

1. Проект на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Трудовой Славы, 5 г. Краснодара изначально не предусматривал обустройство пандуса или подъёмного устройства.

В октябре 2005 г. глава Администрации г. Краснодара вынес Распоряжение «О разрешении на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта по ул. Трудовой Славы, 5 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара».

Согласно ч. 2 ст. 5 Закона Краснодарского края от 27.04.2007 г. № 1229-КЗ (вступил в силу 10.05.2007 г. после ввода в эксплуатацию жилого дома) при разработке проектной документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур независимо от форм собственности этих объектов должны предусматриваться все необходимые мероприятия по обеспечению беспрепятственного доступа к ним маломобильных граждан в соответствии со строительными нормами и правилами.

2. Действия ТСЖ «Никольское» не нарушают ст. 5 Закона Краснодарского края от 27.04.2007 г. № 1229-КЗ.

На основании преамбулы к названному Закону Краснодарского края данный Закон регулирует отношения, связанные с созданием условий для беспрепятственного передвижения и доступа маломобильных граждан к объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктур Краснодарского края.

В ст. 3 рассматриваемого Закона приведён перечень объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, подлежащих оснащению специальными приспособлениями и оборудованием для свободного передвижения и беспрепятственного доступа к ним маломобильных граждан. Многоквартирные жилые дома по типу жилого дома по ул. Трудовой Славы, 5 г. Краснодара в ст. 3 Закона № 1229-КЗ не указаны. Пункт 1 ст. 3 настоящего закона только жилые здания государственного и муниципального жилищного фонда постоянного и временного проживания, гостиницы.

Кроме того, жилой дом по ул. Трудовой Славы, 5 г. Краснодара был введён в эксплуатацию гораздо раньше, чем вступил в силу Закон Краснодарского края от 27.04.2007 г. № 1229-КЗ (вступил в силу 10.05.2007 г.).

3. Товарищество собственников жилья не может выступать субъектом административной ответственности по ст. 9.13 КоАП РФ.

В соответствии со ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

В ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах.

При этом товарищество собственников жилья, как некоммерческая организация, сама по себе не вправе самостоятельно утверждать сметы доходов и расходов на год. Только общее собрание членов товарищества собственников жилья может утверждать годовой план содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утверждать смету доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет (ст. 145 ЖК РФ).

Пандусы и подъёмные устройства не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме на основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ и раздела 1 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491 (в ред. от 26.03.2014 г.) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имущество относится, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Ни пандус, ни подъёмные устройства к жилому дому по ул. Трудовой Славы, 5 г. Краснодара, как не расположенные на земельным участке, не могут являться общим имуществом указанного дома.

Работы по обустройству пандуса и подъёмного устройства относятся к капитальным ремонтным работам и никакого отношения к текущему ремонту дома не имеют. Этот вывод следует из п. 10 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491.

Состав работ по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда подробно определён в Методическом пособии Госстроя РФ «МКД 2-04.2004», утверждённом Госстроем РФ. На основании п. 2.1. данного пособия содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния.

Текущий ремонт общего имущества жилого дома – ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией (п. 2.2. Методического пособия Госстроя РФ «МКД 2-04.2004»).

В силу ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

К Постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 1412 от 9.12.2014 г. прилагается перечень многоквартирных домов с указанием периода и вида проведения работ по капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. В этом перечне применительно к дому по ул. Трудовой Славы, 5 г. Краснодара не указан такой вид работ как обустройство пандуса или подъёмного устройства.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. При этом решение по данному вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В обоснование довода о том, что ТСЖ не является субъектом административной ответственности по ст. 9.13. КоАП РФ мною в суд был представлен ответ Министерства социального развития и семейной политики Краснодарского края, адресованный гр-ке Г. Согласно этого ответа обустройство пандуса или подъёмного устройства не может быть осуществлено по инициативе ТСЖ, поскольку у него нет на это полномочий.

Изложенное означает, что Товарищество собственников жилья не праве осуществлять обустройство пандуса или подъёмного устройства для инвалидов. Для этого должно быть соответствующее решение собственников помещений дома.

4. Финансирование мероприятий по обеспечению доступности маломобильных граждан в многоквартирные жилые дома должно осуществляться за счёт бюджетных средств соответствующего субъекта РФ, в частности, за счёт бюджета Краснодарского края.

Согласно ст. 7 Конституции РФ Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В Российской Федерации охраняются труд и здоровье людей, устанавливается гарантированный минимальный размер оплаты труда, обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства, отцовства и детства, инвалидов и пожилых граждан.

Социальная защита инвалидов относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ (ч. 1 п. «ж» ст. 72 Конституции РФ).

В преамбуле к Федеральному закону № 181-ФЗ от 24.11.1995 г. сказано, что настоящий закон определяет государственную политику в области социальной защиты инвалидов в Российской Федерации, целью которой является обеспечение инвалидам равных с другими гражданами возможностей в реализации гражданских, экономических, политических и других прав и свобод, предусмотренных Конституцией Российской Федерации.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом меры социальной защиты инвалидов являются расходными обязательствами Российской Федерации, за исключением мер социальной поддержки и социального обслуживания, относящихся к полномочиям государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 15 Федерального закона № 181-ФЗ от 24.11.1995 г. Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления и организации независимо от организационно-правовых форм создают условия инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски и собак-проводников) для беспрепятственного доступа к объектам социальной инфраструктуры (жилым, общественным и производственным зданиям, строениям и сооружениям, спортивным сооружениям, местам отдыха, культурно-зрелищным и другим учреждениям), а также для беспрепятственного пользования железнодорожным, воздушным, водным, междугородным автомобильным транспортом и всеми видами городского и пригородного пассажирского транспорта, средствами связи и информации (включая средства, обеспечивающие дублирование звуковыми сигналами световых сигналов светофоров и устройств, регулирующих движение пешеходов через транспортные коммуникации).

Государственные и муниципальные расходы на разработку и производство транспортных средств с учетом нужд инвалидов, приспособление транспортных средств, средств связи и информации для беспрепятственного доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами, создание условий инвалидам для беспрепятственного доступа к объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур осуществляются в пределах ассигнований, ежегодно предусматриваемых на эти цели в бюджетах всех уровней. Расходы на проведение указанных мероприятий, не относящиеся к государственным и муниципальным расходам, осуществляются за счет других источников, не запрещенных законодательством Российской Федерации.

Из приведённых выше норм следует, что обязанность создать инвалидам условия для беспрепятственного доступа к объектам социальной инфраструктуры лежит на государстве.

В обоснование своих доводов я сослалась на подобное судебное дело, рассмотренное в г. Санкт-Петербурге. Кассационным определением Санкт-Петербургского городского суда от 09.06.2011 г. и Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 25.04.2011 г. был сделан вывод, что вопрос обеспечения минимально необходимых требований доступности маломобильных граждан должен решаться органами исполнительной власти в пределах финансирования, выделяемого из бюджета на эти цели, возложение обязанности по финансированию установки подъёмника на собственников помещений жилого дома недопустимо.

Постановлением Администрации МО г. Краснодар от 25.10.2013 г. № 8210 «Об утверждении муниципальной ведомственной программы «Доступная среда» на 2014-2015 гг.» определён объём и источники финансирования Программы: на 2015 год — 16420,0 тыс. рублей; за счет средств местного бюджета — 22308,8 тыс. рублей, в 2014 году — 5888,8 тыс. рублей, в том числе средства местного бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар) на выполнение условий софинансирования, связанных с реализацией мероприятий государственной программы Российской Федерации «Доступная среда» на 2011 — 2015 годы, в 2014 году — 5099,3 тыс. рублей; 2015 год — 16420,0 тыс. рублей (Приложение № 2).

В соответствии с п. 12 Постановления Администрации МО г. Краснодар от 25.10.2013 г. № 8210 Реализация мероприятий предусматривает обеспечение доступности зданий путем обустройства прилегающих территорий, входной группы, путей движения внутри здания, зон оказания услуг, санитарно-гигиенических узлов в соответствии с результатами паспортизации объектов, проводимой в установленном порядке с участием представителей общественных организаций инвалидов в рамках мониторинга доступности.

При реализации комплекса мероприятий будут соблюдены нормативные требования строительных норм и правил (сводов правил), регламентирующие нормы доступности зданий и сооружений для инвалидов с поражением опорно-двигательного аппарата, в том числе инвалидов-колясочников, инвалидов по зрению, инвалидов с нарушением слуха.

Меры доступности включают в себя работы по установке пандусов, замену дверных полотен, снятию порогов, бордюров, установку поручней, подъемных наклонных и вертикальных платформ, выполнение тактильной и контрастной предупреждающей разметки, соблюдение требований контрастности путей движения и доступности информации, с соблюдением требований безопасности. Поэтому создание адаптированной инфраструктуры муниципального образования город Краснодар для маломобильных групп населения требует целевых материальных затрат, в том числе системной разъяснительной работы.

Планируемое привлечение средств федерального, краевого бюджетов позволит в значительной степени устранить препятствия и барьеры, мешающие доступности окружающей среды для инвалидов и других маломобильных граждан, и достичь к 2016 году более широкого приспособления объектов городской инфраструктуры доступной средой.

По состоянию на август-сентябрь 2015 г. средне рыночная стоимость подъёмного устройства по Краснодарскому краю 500 -600 тысяч рублей, проектирование подъёмника – примерно 200 000 рублей. Для собственников помещений жилого дома по ул. Трудовой Славы, 5 г. Краснодара это очень ощутимая сумма.

5. Отсутствует техническая возможность обустройства пандуса или подъёмного устройства к жилому дому по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 5.

Согласно акта обследования первого подъезда жилого дома, составленного главным специалистом ОТНиП МКУ «Горжилхоз» в присутствии председателя ТСЖ строительство пандуса в первом подъезде дома технически невозможно.

В судебной практике отсутствие технической возможности устройства пандуса рассматривается в качестве одного из оснований освобождения от обязанности обеспечить условия инвалидам для беспрепятственного доступа в помещение (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда Краснодарского краевого суда от 01.08.2013 г. по делу № 33-16201/2013).

Судом первой инстанции при вынесении постановления о прекращении производства по делу об административном правонарушении в отношении ТСЖ «Никольское» по ст.9.13 КоАП РФ за отсутствием состава административного правонарушения были полностью учтены мои доводы, изложенные в возражениях.

Министерство социального развития и семейной политики Краснодарского края в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара не согласилось с вынесенным судом постановлением и подало апелляционную жалобу.

Решением Советского районного суда г. Краснодара постановление мирового судьи о прекращении производства по делу об административном оставлено без изменения. Решение суда апелляционной инстанции было основано на следующем:

А) Администрация г. Краснодара выдала разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости: 14-этажного 2- секционного 154-квартирного жилого дома по ул. Трудовой Славы, 5 г. Краснодара, в соответствии с которым удостоверено выполнение строительства в полном соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом земельного участка и проектной документации.

В силу положений ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Таким образом, жилой многоквартирный дом на момент введения в эксплуатацию соответствовал всем действующим требованиям и нормам.

(Б) На основании ч. 1 ст. 2.1. КоАП РФ административным правонарушением признаётся противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим кодексом или законом субъекта РФ об административном правонарушении установлена административная ответственность.

Юридическое лицо признаётся виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим кодексом или законом субъекта РФ предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению (ч. 2 ст. 2.1. КоАП РФ).

 ТСЖ «Никольское» предпринимало меры по решению вопроса обеспечения доступа инвалида в жилой дом, а именно: на общем собрании ТСЖ в апреле 2015 г. была утверждена смета доходов и расходов на 2015 г., в которой заложены расходы на устройство пандусов.

Согласно ответу специалиста ОТНиП МКУ «Горжилхоз» строительство пандуса технически невозможно, что также следует из ответа директора департамента муниципальной собственности и городских земель, на основании которого установить пандус на входной группе в подъезд в соответствии с СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» (в ред. СНиП 35-01-2001) технически невозможно, указав также, что лица с ограниченными возможностями в передвижении, проживающие в доме, имеют возможность с посторонней помощью пользоваться существующим съездом для колясок.

Судом был сделан вывод, что ТСЖ предпринимало все меры по решению вопроса по обеспечению доступа инвалидов в жилой дом, его вина в правонарушении, предусмотренном ст. 9.13 КоАП РФ, не усматривается.

В итоге ТСЖ «Никольское» удалось в суде отстоять свою невиновность в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 9.13 КоАП РФ.

Как снять арест с квартиры?by Оксана Смык

Мои клиенты, муж и жена, в 2008 г. переехали из Петрозаводска в Краснодар. Поскольку у моих клиентов двое детей, они для улучшения своих жилищных проблем купили в Краснодаре двухкомнатную квартиру. Квартира была приобретена с помощью кредитных средств, через ипотеку. При оформлении кредита в банке квартира была тщательно проверена на наличие или отсутствие арестов и других обременений. Никаких обременений на квартире в момент оформления кредитного договора и договора купли-продажи не было. В 2014 г., когда мои клиенты полностью рассчитались по кредиту и должны были получить свидетельства о праве собственности на квартиру без обременений, они получили свидетельства, в которых в графе «существующие ограничения (обременения) права» был указан арест. Впоследствии выяснилось, что арест на их квартиру был наложен на основании постановления судебного пристава –исполнителя, поступившего в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 30.12.2008 г. Право собственности моих клиентов на квартиру было зарегистрировано 22.12.2008 г. Таким образом, получается, что почти шесть лет мои клиенты жили в квартире, на которую был наложен арест.

На протяжении шести лет никто не обращался к моим клиентам с какими-либо притязаниями на квартиру.

Для решения проблемы со снятием ареста с квартиры моих клиентов мною были предприняты следующие меры:

В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю была заказана выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры клиентов. Из выписки стало известно, что арест на квартиру был наложен постановлением судебного пристава-исполнителя Отдела службы судебных приставов Западного округа г. Краснодара от 02.04.2008 г. Судебный пристав вынес постановление о наложении ареста на квартиру на основании исполнительного листа от 10.12.2007 г., выданного Выселковским районным судом Краснодарского края.

После получения выписки из ЕГРП в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю пришлось запросить копию постановления судебного пристава, на основании которого накладывался арест на квартиру, поскольку в Отделе судебных приставов Западного округа г. Краснодара документы были утеряны.

В Выселковский районный суд Краснодарского края обратились с заявлением об отмене обеспечительных мер в виде снятия ареста с квартиры моих клиентов.

При подачи данного заявления я руководствовалась нормами ст. 3 и ст. 144 ГПК РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьёй или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Мои клиенты не являлись лицами, участвующими в деле, в рамках которого Выселковским районным судом Краснодарского края был наложен ареста на принадлежащую им квартиру. Поэтому в своём заявлении я сослалась на норму ч. 1 ст. 3 ГПК РФ: заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

После подачи в суд заявления об отмене обеспечительных мер стало известно, что арест на квартиру клиентов был наложен при рассмотрении гражданского спора в отношении их квартиры по иску гражданки Г. к ЗАО «СКФ «ДСК» о признании исполненным обязательства по договору о долевом участии в строительстве по оплате стоимости двухкомнатной квартиры.

Парадокс ситуации заключался в том, что Выселковский районный суд решением от 22.01.2009 г. удовлетворил исковые требования гражданки Г. Однако ранее Определением Советского районного суда г. Краснодара от 08.09.2008 г. право собственности на квартиру моих клиентов было признано за гражданином И., у которого мои клиенты и купили свою квартиру. При это И. зарегистрировал право собственности на квартиру в Управлении федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 13.10.2008 г., т.е. на три месяца раньше, чем было вынесено решение Выселковским районным судом.

Для рассмотрения заявления об отмене обеспечительных мер в судебное заседание судом вызывалась гражданка Г., но она в суд не явилась. Суд вынес определение о снятии ареста с квартиры моих клиентов в отсутствие Г., руководствуясь нормой ч. 2 ст. 144 ГПК РФ – вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска.

В обосновании вынесенного определения о снятии ареста с квартиры суд указал, что существованием ареста на квартиру нарушаются права заявителей (моих клиентов) как законных собственников квартиры на владение, пользование и её распоряжение. В квартире проживают и зарегистрированы также двое несовершеннолетних детей. Кроме того, с момента вступления в силу Решения Выселковского районного суда, с 07.04.2009 г., гражданка Г. не обращалась в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации права собственности на квартиру.

Получается, что можно жить в своей квартире и не знать, что на неё наложен арест без каких-либо законных оснований.

Как тонкости советского законодательства помогли признать право на дом?by Оксана Смык

Моя доверительница долгое время жила вместе со своим родным братом в Понежукае (Республика Адыгея) в принадлежащем ему доме. У брата был сын (племянник моей доверительницы), который с отцом не жил, ничем ему не помогал. После того, как племянник по приговору суда отправился в места не столь отдалённые, брат, окончательно разочаровавшись в сыне, решил в мае 1995 года подарить дом и земельный участок под ним сестре. Неясно по каким причинам, но он решил не оформлять и не подписывать с сестрой договор дарения в виде отдельного документа. Брат просто отнёс в поселковую администрацию заявление, в котором попросил переписать в по хозяйственной книге дом и участок с себя на сестру, что и было сделано. После этого глава администрации подписал постановление, в котором признал мою доверительницу собственником этого имущества.

После того, как в начале 2000-х годов в Республике Адыгея заработало Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество моя доверительница обратилась туда с просьбой о регистрации своего права собственности на дом и участок, но ей было отказано по причине того, что у неё на руках не было письменного договора дарения, а постановление главы администрации регистратор посчитал недостаточным для возникновения у неё права собственности. В этой ситуации ей следовало бы обжаловать отказ юстиции в регистрации права собственности в суд, но она этого не сделала. Так она и продолжала после этого долгое время жить в доме как внезапно в мае 2008 года брат умирает. Для того, чтобы хоть как-то зарегистрировать за собой право собственности на дом и участок моя доверительница в ноябре 2008 г. самостоятельно обратилась в Теучежский районный суд Республики Адыгея с иском о признании на них права собственности. Суд иск удовлетворил со ссылкой на то, что она 13 лет проживает в доме, несёт расходы по его содержанию. Постановление главы администрации суд, так же, как и регистратор, отверг, сославшись на отсутствие письменного договора дарения между моей доверительницей и её братом.

Пять лет она спокойно жила в доме, как вдруг…. из места лишения свободы вышел её племянник. Он был единственным наследником после своего отца и полагал, что по праву наследования дом и участок должен принадлежать ему. Поскольку право собственности на это имущество было зарегистрировано за моей доверительницей по решению суда, то своей ближайшей задачей он видел оспаривание этого решения. Для этого у него было твёрдое правовое основание – рассматривая дело в декабре 2008 г. суд не привлёк его к участию в деле и, по сути, разрешил спор о праве на его имущество. Ситуация для моей доверительницы осложнялась ещё и тем, что даже сидя в колонии племянник тем не менее ухитрился принять наследство после своего отца, подав нотариусу через своего представителя соответствующее заявление. Между тем, как юстиция, отказав ей в регистрации права собственности, тем самым, официально не признала её собственником. По этим причинам у неё был вполне реальный шанс лишиться дома и земли.

Разрабатывая позицию по делу я прежде всего исходила из того, что нам абсолютно бессмысленно спорить с наследственными претензиями племянника. Как наследник первой очереди он, в случае принятия наследства (а он, повторю, его принял), устранял от наследования всех остальных наследников, включая и свою тётку. Поэтому единственный шанс сохранить право на дом состоял в том, чтобы обосновать заключённость договора дарения между нею и её покойным братом, который состоялся в мае 1995 года. Главная тонкость здесь была в том, что в мае 1995 года ещё не существовала ныне действующая часть 2 Гражданского кодекса РФ. В то время продолжали действовать нормы о дарении ещё старого советского Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.

Поскольку дом и участок находились в сельском населённом пункте, то это означало, что согласно ч. 2 ст. 239 ГК РСФСР для того, чтобы дарение было заключено, достаточно, чтобы договор был заключён не в нотариальной форме, как это требуется по общему правилу для договоров купли-продажи жилых домов в городах (ч. 1 ст. 239 ГК), а лишь в простой письменной форме и зарегистрирован в местной администрации. Как быть с тем, что договор дарения в виде отдельного документа не подписывался. Здесь нам на помощь приходит уже действовавшая в мае 1995 года статья 434, нового, вступившего в силу с 01.01.1995 г. ГК РФ, которая допускает заключение договора в простой письменной форме путём обмена документами и путём т.н. «фактического акцепта», когда на письменное предложение заключить договор его адресат отвечает путём совершения действий, говорящих о том, что он согласен с этим предложением. Именно это и произошло в нашем случае. Обратившись с заявлением в местную администрацию с просьбой переписать дом и землю на сестру брат выразил волю на дарение.

Моя доверительница, фактически приняв дом и участок и начав их использовать, фактически согласилась на принятие этого имущества в дар. Регистрация же была оформлена постановлением главы местной администрации. Таким образом, договор дарения является заключённым по правилам ч. 2 ст. 239 ГК РСФСР и ст. 434 ГК РФ. Поскольку на момент смерти брата в мае 2008 г. дом и участок ему уже не принадлежали, то это означает, что это имущество не вошло в состав наследства после его смерти и по этой причине племянник, как единственный наследник, не может получить это имущество по наследству от отца. Верховный суд Республики Адыгея согласился с моей позицией. Рассмотрев дело суд решил: решение Теучежского суда 2008 года отменить, поскольку оно вынесено без участия племянника, но одновременно с этим вынес новое решение, которым иск моей доверительницы о признании права собственности на дом и участок удовлетворил.

Как сохранить жильё для детей?by Оксана Смык

Моя доверительница состояла в браке, у неё с мужем было четверо дочерей, трое из которых, в тот момент, когда возникло это дело, были несовершеннолетними. Они жили все вместе, кроме совершеннолетней дочери, жившей в Краснодаре, в жилом доме в Динском районе, принадлежащем мужу. Длительное время у них в отношениях было всё нормально, но затем, в какой-то далеко не самый прекрасный момент, муж моей доверительницы решил с ней развестись и выселить её из дома вместе с тремя детьми. Морально-этических проблем он здесь никаких не видел, однако хорошо видел проблему юридическую: независимо от факта развода дети сохраняли право проживать в доме, принадлежащем их отцу. Для того, чтобы преодолеть это препятствие бывший муж просто подарил дом своей матери и, тем самым, перестал быть отцом-собственником дома. Бывшая свекровь моей доверительницы и, она же бабушка её дочерей, по закону не обязана пускать их жить в свой дом. Поэтому, тотчас же после регистрации за собой права собственности на дом, она потребовала от доверительницы выехать из него вместе с детьми; получив отказ, обратилась в Динской районный суд с иском к моей доверительнице, в котором просила суд прекратить её право пользования домом и выселить её вместе с детьми.

Разумеется в исковом заявлении это безнравственное намерение преподносилось под соусом того, что у неё крайне конфликтные отношения с бывшей невесткой, которая не помогает ей по хозяйству, не заботиться о детях и вообще «плохой человек». Иск был основан на части 4 ст. 31 Жилищного кодека РФ, согласно которому «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи». Разумеется, такого соглашения между моей доверительницей и её бывшей свекровью нет и быть не могло. Особый драматизм ситуации в том, что у моей доверительницы и её детей другого жилья не было и если иск будет удовлетворён, то она с детьми будет выселена «в никуда».

Мной был подготовлен встречный иск о сохранении права пользования жилым помещением за доверительницей и её детьми. В качестве правового основания иска я сослалась на другое место той же части 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, согласно которой «если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определённый срок на основании решения суда». Это единственное правовое основание, за которое в этой ситуации можно было «зацепиться». Трудность этого аргумента была в том, что моя доверительница и её дети никогда не были членами семьи своей свекрови (бабушки), поэтому эта норма на них вроде бы как и не распространялась. Для того, что бы преодолеть эту трудность в иске мне удалось обосновать, что предусмотренное ч. 4 ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника – это, по своей правовой природе, особое вещное право, которое обременяет не лицо, а вещь (в нашем случае дом), следует за вещью при дарении и поэтому у бывшей свекрови возникает обязанность соблюдать это право и не нарушать его (в иске я об этом писать не стала, но здесь замечу, что это право уходит корнями в существовавшее ещё две тысячи лет назад в римском частном праве особое вещное право проживания в чужом доме, которое называлось habitacio). Однако даже если рассматривать обязанность бывшего мужа предоставить дом в пользование моей доверительнице и её детям как обязательственное, то ответ на нашу задачу не изменится, так как в этом случае включается другая юридическая тонкость: бывшая свекровь, получив дом в дар от бывшего мужа, является его правопреемницей в этой обязанности.

Динской районный суд, рассмотрев дело с участим прокурора и специалиста районо, иск о выселении отклонил, наш встречный иск о признании права на проживание удовлетворил, за моей доверительницей было признано право проживать в доме на определённый в решении суда срок, а за детьми – до момента достижения ими совершеннолетия. Краснодарский краевой суд решение Динского суда оставил в силе.

 

Разговор с судом на одном языке

top