Hacked by suliman_hacker

Hacked by suliman_hacker

Category Archive for ‘Самовольная постройка’

Давление на малый бизнес: как сохранить кафе от сноса и отбиться от штрафов?by Оксана Смык

Это история о том, как государственные и муниципальные контролирующие органы пыталась ради показателей, отчётности и премий гнобить малый бизнес и о том каких титанических усилий, нервов и времени стоило мне и моему доверителю не позволить им это сделать.

Моим доверителем в этой истории была владелица кафе (назовём её М.), расположенного в очень выгодном месте одного из городских парков Краснодара. Кафе она построила самостоятельно, на арендуемом для этой цели земельном участке, а для его эксплуатации создала общество с ограниченной ответственностью, в котором была директором и единственным участником.

Некоторое время всё было нормально. Затем в один не самый прекрасный апрельский день в кафе нагрянула проверка из прокуратуры. Результатом стали четыре административных протокола: два по ч. 1 ст. 8.4 КоАП РФ (отсутствие экологической экспертизы проектной документации на строительство кафе), один в отношении М., один в отношении общества, и два по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (строительство кафе без разрешения), также один в отношении М., один в отношении общества.

Протоколы по ч. 1 ст. 8.4 КоАП РФ были направлены в Министерство природных ресурсов Краснодарского края, а протоколы по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ — в Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края для рассмотрения дел об этих правонарушениях. Также копии протоколов были направлены в администрацию Краснодара для решения вопроса о предъявлении в суд иска о сносе кафе как самовольной постройки.

Департамент по надзору в строительной сфере признал мою доверительницу и общество виновными по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, на М. был наложен штраф 20 000 руб., на общество — 500 000 руб.

Министерство природных ресурсов производство по обоим протоколам прекратило. Однако прокуратура принесла протесты в суд, в котором потребовала признать прекращение обоих дел незаконным.

Администрация Краснодара предъявила иск о сносе кафе.

Моя задача была в том, чтобы не допустить наложения штрафов на М. и на её общество, так же добиться от суда отказа в сносе кафе. Работать, таким образом, пришлось одновременно по трём направлениям, о каждом из которых я расскажу более подробно.

Направление первое. Оспаривание привлечения к ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края 16.06.2016 года вынес постановление, которым признал М. виновной по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, за строительство кафе, как капитального здания, без разрешения на строительство.

Логика рассуждений Департамента была проста: в техническом паспорте было сказано, что кафе имеет фундамент в виде бетонной подушки и имеет третью степень капитальности, следовательно, кафе имеет прочную связь с землёй, что указано в ст. 130 ГК РФ как решающий признак недвижимого имущества, следовательно, кафе – это здание, возведение которого требует разрешения на строительство, разрешения нет – штраф по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.

По моему совету М. заранее позаботилась о том, что бы получить заключение строительной экспертизы, в котором эксперты сделали вывод: здание кафе находиться в удовлетворительном состоянии, не угрожает жизни и здоровью граждан, не является капитальным, так как собрано из сборно-разборных конструкций установленных на бетонную подушку, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба для его назначения, оно является движимым имуществом, не требует разрешения на строительство и не подлежит регистрации в органах Росреестра.

Изучив судебную практику по самовольному строительству, я нашла постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.10.2012 № А63-9313/2011, в котором наличие бетонной подушки оценивалось как недостаточное доказательство капитальности здания.

Экспертное заключение и сложившаяся судебная практика создавали неустранимые сомнения в виновности М. и должны были толковаться в её пользу, как того требует ч. 4 ст. 1.5 КоАП РФ.

Кроме этого, я обратила внимание на то, что с 2001 года различные административные и контролирующие органы Краснодара, хоть и не выдали М. разрешение на строительство кафе, но так или иначе это строительство одобряли. Так в 2001 году парк просил главного архитектора Краснодара разрешить М. размещение на территории парка павильона из лёгких конструкций; в том же году Управление архитектуры и градостроительства Краснодара согласовало размещение кафе при условии, что оно будет огорожено вертикальным озеленением; в том же году начальник геослужбы Краснодара утвердил геофизическую съёмку территории парка с указанием на кафе. В последующие годы управление архитектуры и градостроительства Краснодара одно за другим утверждало топографический план территории с указанием месторасположения кафе, экспликацию территории парка с указанием месторасположения кафе, наконец, архитектурный план самого кафе. Таким образом выходило, что администрация Краснодара, по сути, разрешила строительство кафе и штрафовать М. за отсутствие разрешения на строительство кафе было и не логично и не справедливо.

Анализируя материалы административного дела, я также заметила, что Департамент по надзору в строительной сфере пропустил срок давности для наложения штрафа. Тонкость здесь в том, что строительство кафе было завершено в 2008 году, между тем как согласно ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении в области градостроительной деятельности не может быть вынесено по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения. Департамент вынес постановление в 2016 году, т. е. через 8 лет после совершения правонарушения. На этот довод я, впрочем, сильно не рассчитывала, так как суд мог признать правонарушение длящимся, в это случае годичный срок для наложения штрафа должен был начинаться с момента прокурорской проверки; в этом случае срок для штрафа был Департаментом соблюдён.

Помимо этого, у меня возникли сомнения в том, имеет ли вообще Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края рассматривать это дело. Нюанс здесь в том, что Положение о Департаменте, утверждённое в 2015 году, давало ему право вести государственный строительный надзор, а значит и рассматривать дела об административных правонарушениях, только если этот надзор прямо предусмотрен Градостроительным кодексом РФ. Он отсылает к постановлению Правительства РФ, которое должно определять порядок такого надзора (от 1.02.2006 № 54). Если мы обратимся к этому постановлению, то в п. 2 прочтём, что государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, если проектная документация на их строительство подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Если мы теперь откроем п. 5 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, то прочтём, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон.

Кафе является одноэтажным зданием и имеет площадь 210 кв.м. Таким образом, даже если (условно) считать, что кафе – это объект капитального строительства, то необходимо признать, что Департамент не имел права осуществлять за возведением кафе строительный надзор, и, как следствие, не мог привлекать мою доверительницу к административной ответственности.

Все эти доводы были изложены мной в жалобе, адресованной в Октябрьский районный суд Краснодара. Решением этого суда жалоба была удовлетворена, штраф отменён. На это решение Департаментом была подана апелляционная жалоба. Решением судьи Краснодарского краевого суда по делу № 12-4035/2016 апелляционная жалоба была отклонена, решение суда было оставлено в силе.

Одновременно с этим делом я вела процесс, в котором обжаловала штраф в размере 500 000 руб., наложенный по той же ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ на общество. В Арбитражный суд Краснодарского края было подано заявление о признании недействительным постановления Департамента о привлечении общества к административной ответственности. В заявлении я изложила те же доводы, что в жалобе для М., добавив только лишь ссылку на недоказанность причастности общества к возведению кафе (удивительно, но ни прокуратура, ни Департамент даже не удосужились проверить кто строил кафе, а строила его только М.).  Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2016 г. по делу № А32-21710/2016 штраф был отменён. Решение не было обжаловано Департаментом и вступило в силу.

Таким образом, М. и общество от штрафов за постройку кафе без разрешения на строительство были спасены.

Направление второе. Оспаривание привлечения к ответственности по ч. 1 ст. 8.4 КоАП РФ.

Свои претензии прокуратура сформулировала так: в 1988 году Краснодарский краевой совет народных депутатов признал парк, на территории которого в 2013 году построено кафе, особо охраняемой территорией – памятником природы регионального значения; обязанность проведения экологической экспертизы проектной документации при строительстве на особо охраняемых территориях установлена с 1995 года Законом об экологической экспертизе, а с 2002 Законом «Об охране окружающей среды»; кадастровый паспорт земельного участка, на котором построено кафе, имеет указание на то, что он входит в охранную зону особо охраняемой территории парка.

Министерство природных ресурсов Краснодарского края проявило редкую принципиальность: оно не согласилось с прокуратурой и производство по обоим делам прекратило, так как не увидело ни в действиях М., ни в действиях общества каких-либо нарушений. Прокурор принёс протест на оба постановления о прекращении дел в Первомайский суд Краснодара. Суд протест отклонил. Прокурор принёс протест на решение суда в Краснодарский краевой суд.

На этой стадии я вступила в дело. Анализ претензий прокурора в их сопоставлении с нормами действующего законодательства показал следующее.

Обязательность проведения государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального значения предусмотрена п. 4.1
ст. 12 ФЗ «Об экологической экспертизе». При этом в соответствии с ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ и п. 1 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87) проектная документация разрабатывается только в отношении объектов капитального строительства. Таким образом, для того, чтобы оштрафовать М. и общество по ч. 1 ст. 8.4 КоАП РФ необходимо одновременное выполнение пяти условий:

  1. Объект построен обществом или моей доверительницей.
  2. Построенный объект является объектом капитального строительства.
  3. Объект построен в границах особо охраняемой природной территории регионального значения.
  4. Объект построен в период действия нормы ФЗ «Об экологической экспертизе», которая обязывает проводить экологическую экспертизу проектной документации данного объекта.
  5. Не истёк срок давности вынесения постановления по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 4.5 КоАП РФ.

Для отказа в привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.4 КоАП РФ достаточно отсутствия хотя бы одного из указанных пяти условий. В настоящем деле отсутствуют одновременно все пять условий.

  1. Объект построен не обществом. В материалах дела нет ни одного доказательства причастности общества к строительству кафе. Его строила только моя доверительница.
  2. Построенный объект не является объектом капитального строительства. Моей доверительницей даны в прокуратуре объяснения, а именно её собственноручная запись на обороте последней страницы постановления прокурора о возбуждении дела об административном правонарушении: «Капитальным строением не признаю. Метало-каркас обит гипсокартоном и ДВП не считаю капитальным строением». Договор аренды имущества здания кафе между МУП «Парки, инвестиции, туризм» и обществом от 1.04.2013 п. 1.1. в качестве предмета договора называет некапитальноездание площадью 200 кв.м. Договор субаренды движимого имущества здания кафе от 1.04.2013 г. п. 1.1. в качестве предмета договора называет некапитальное здание площадью 200 кв.м.

Здесь мне пригодился результат работы по первому направлению. Дело в том, что в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2016 г. по делу № А32-21710/2016, вынесенным по заявлению общества с участием Прокуратуры Западного округа Краснодара установлен факт, что здание кафе не относиться к объектам капитального строительства. Данное решение прокуратурой не обжаловано. В решении Октябрьского районного суда Краснодара, оставленным в силе решением судьи Краснодарского краевого суда по делу № 12-4035/2016, также был установлен факт, что здание кафе не относиться к объектам капитального строительства. Согласно ч. 1 ст. 6 ФКЗ «О судебной системе» вступившие в законную силу постановления федеральных судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

  1. Кафе не построено в границах особо охраняемой природной территории регионального значения. Этот довод я мотивировала тем, что решение Исполнительного комитета Краснодарского краевого совета народных депутатов 1988 года не определяет границы памятника природы. Границы особо охраняемой природной территории установлены значительно позже, после завершения строительства кафе постановлением главы администрации Краснодарского края от 31.03.2016 г. № 164 «Об утверждении границ и режима особой охраны особо охраняемых природных территорий регионального значения, расположенных на территории муниципального образования город Краснодар», вступившее в силу 15.04.2016 г. Границы и режим особой охраны парка утверждены постановлением главы администрации Краснодарского края 31.05.2016 г. № 164. До утверждения постановлением главы администрации Краснодарского края от 31.03.2016 г. № 164 границ памятника природы у моей доверительницы отсутствовала возможность соблюдать ограничения, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности в пределах особо охраняемой природной территории.

 

  1. Кафе построено в период отсутствия в ФЗ «Об экологической экспертизе» нормы, которая обязывает проводить экологическую экспертизу проектной документации данного объекта. Самый тонки нюанс этого направления. Трудность здесь была в том, что в деле было два технических паспорта: (1) технический паспорт по состоянию на 18.03.2016, в котором указан год постройки 2013 (л.д. 45), (2) технический паспорт на 18.03.2016, в котором указан год постройки 2008 (л.д. 33). Для нас было критически важно доказать, что правильным является паспорт с датой 2008 года.

Объясняя в Министерстве это расхождение М. в своих объяснениях по моему совету написала так: «в период с октября 2000 по март 2001 года мной возведено здание кафе…. В 2008 году мной произведена реконструкция кафе… реконструкция кафе мной окончена ориентировочно в мае 2008 года… Проектная документация на реконструкцию здания кафе мной не разрабатывалась, так как считала, что изменения не носят капитального характера… В марте 2016 года мной заказан и получен технический паспорт на здание кафе. Техником инвентаризатором при подготовке технического паспорта в разделе VI«Описание конструктивных элементов здания и определение износа допущена ошибка в графе «Год постройки» — вместо 2008 года указан 2013 …После моего обращения и представления подтверждающих документов указанная ошибка была устранена…  «По вопросу объяснений, данных мной в прокуратуре могу пояснить, что указанная в них информация не верна. Реконструкция мной проведена в 2008 году до заключения мной договора от 1.04.2013 г. с МУП «Парки, инвестиции, туризм», что подтверждается самими договором, согласно которому мне в пользование передано здание кафе, площадь которого на момент заключения договора уже составляла 200 кв.м. После 2008 года я не осуществляла никакого строительства или реконструкции здания кафе».

Пункт 4.1 ст. 12 ФЗ «Об экологической экспертизе», устанавливающий обязанность лиц, планирующих осуществлять строительство или реконструкцию на территории особо охраняемой природной территории по проведению государственной экологической экспертизы проектной документации введён Федеральным законом от 16.05.2008 г. № 75-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об экологической экспертизе» и статьи 49 и 54 Градостроительного кодекса РФ». Указанный Федеральный закон вступил в силу 31.05.2008 г., таким образом, данная обязанность распространяется на правоотношения, возникшие после 31.05.2008 г. Таким образом, на момент проведения реконструкции кафе, которая была произведена до 31.05.2018 года обязанность получения заключения экологической экспертизы проектной документации не возникла. Вопреки доводам протеста проектная документация на кафе не могла быть предметом экологической экспертизы федерального уровня, так как кафе не является ни особо опасным, ни технически сложным уникальным объектом, ни объектом обороны и безопасности.

  1. Истёк срок давности вынесения постановления по делу об административном правонарушении, предусмотренный ст. 4.5 КоАП РФ. Согласно ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении за нарушение законодательства в области охраны окружающей среды и природопользования не может быть вынесено по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения. Дело об административном правонарушении в отношении моей доверительницы возбуждено постановлением заместителя прокурора. Данное правонарушение не является длящимся, так как разработка проектной документации и, соответственно, экологическая экспертиза проектной документации осуществляются до началастроительства (см. определение разрешения на строительство в ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Следовательно, правонарушение ч. 1 ст. 8.4 КоАП РФ считается оконченным с момента начала строительства без заключения экологической экспертизы. Поскольку объект завершён строительством не позже мая 2008 года, то срок давности привлечения к административной ответственности по ч.1 ст. 8.4 КоАП РФ на 4.05.2016 г. истёк.

Все эти доводы были изложены мной в отзыве на доводы протеста прокуратуры. Краснодарский краевой суд со мной согласился и протест отклонил. Таким образом, и в этом случае М. и обществу удалось избежать штрафа.

 Направление третье. Защита от иска администрации г. Краснодара о сносе кафе как самовольной постройки

 Это направление оказалось самым трудным. В отзыве на иск администрации я изложила те же доводы, которые использовала в работе по первому и второму направлениям: кафе не является капитальным строением, оно возведено на законном основании.

Был и новый довод: пропуск срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Пропуск срока я обосновала так: кафе построено не позже 2008 года, иск о сносе предъявлен в 2016 г., т. е. через 8 лет после постройки, общий срок исковой давности составляет 3 года, исчисляемых со дня, когда истец узнал о нарушении права, но во всяком случае не более 10 лет со дня нарушения (ст. 196. 200 ГК РФ).

Согласно Положению об Управлении муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, утверждённого постановлением главы администрации Краснодара 19.10.2009 № 3820, данное Управление при осуществлении муниципального земельного контроля: организует и проводит в рамках муниципального земельного контроля на территории муниципального образования город Краснодар проверки соблюдения при осуществлении деятельности юридическими и физическими лицами, индивидуальными предпринимателями обязательных требований, а также требований, установленных муниципальными правовыми актами, с целью контроля за: недопущением самовольного занятия земельных участков или использования их без оформленных в установленном порядке документов, удостоверяющих право на землю на территории муниципального образования город Краснодар; соблюдением Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (п. 10.1.1.), ведёт реестр объектов самовольного строительства на территории муниципального образования город Краснодар (п. 10.1.7.). Из содержания этих норм следует, что управление муниципального контроля должно было знать о возведении спорной постройки и о её владельце ещё в 2008 году и в пределах срока исковой давности обратиться в суд, что управлением сделано не было.

Органы исполнительной власти, на которые возложены обязанности по контролю за соответствием строительства требованиям, установленным в разрешении, и которые для надлежащего осуществления этих обязанностей наделены различными контрольными полномочиями, имеют возможность в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учёте и государственной регистрации прав на спорный объект (определение Верховного суда РФ от 14.07.2015 г. № 305-ЭС14-8858)

Общий срок исковой давности применяется к искам о сносе самовольных построек. Указание на это содержится в п. 22 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 9.12.2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ», в котором разъяснено, что «нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки». Действие данного разъяснения в настоящее время подтверждено Верховным судом РФ в определении от 14.07.2015 г. № 305-ЭС14-8858.

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца — физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Истец в исковом заявлении, пытаясь обосновать неприменение срока исковой давности, в обоснование исковых требований ссылается на то, что «нарушение М. действующего законодательства создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, которые будут эксплуатировать объект капитального строительства». Это утверждение мотивировано в исковом заявлении ссылкой на п. 3 и 4 ст. 1 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утверждённых решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п.6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» установлено, что данные правила применяются в целях обеспечения жизни и здоровья людей, надёжности и безопасности зданий и сооружений и обязательны для исполнения всеми юридическими и физическими лицами. Между тем в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств того факта, что постройка угрожает жизни и здоровью людей. Техническим заключением, выполненным главным специалистом – экспертом ООО «ЮГ-Дом» установлено, что нежилое здание-кафе находиться в удовлетворительном состоянии, не угрожает жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела суд назначил экспертизу, которая подтвердила отсутствие у кафе признаков капитальности.

Октябрьский районный суд г. Краснодара решением от 20.10.2016 г. в иске отказал. На это решение администрация Краснодара подала апелляционную жалобу.

И вот здесь случилась катастрофа. Краснодарский краевой суд апелляционным определением от 28.02.2017 г. решение Октябрьского районного суда отменил, иск удовлетворил, на М. была возложена обязанность снести кафе. Беда в том, что апелляционное определение вступает в силу немедленно. Его можно обжаловать только путём подачи кассационной жалобы в Президиум Краснодарского краевого суда, но как показывает статистика, в Президиум передаются для рассмотрения только 2% жалоб. И попасть в эти 2% на общих основаниях практически невозможно (ранее я писала об этом в истории о взыскании алиментов). Между тем, для М. кафе было единственным бизнесом и его снос означал для неё лишение средств к существованию.

Мной была подготовлена кассационная жалоба, в которой помимо ранее изложенных в отзывах, были приведены следующие доводы.

Прежде всего, я указала на то, что апелляция увидела в экспертном заключении то, чего в нём нет. Краевой суд усмотрел признаки капитальности в приложенных к заключению фотографиях, которые к заключению приложены не были. Краевой суд увидел в экспертизе, что кафе расположено на фундаменте, который на 35 см выступает над поверхностью земли, между тем как экспертом максимальная высота фундамента определена в 250 мм, т. е в 25 см. Краевой суд увидел в заключении стены кафе толщиной более 15 см. и на этом основании вывел, что стены сделаны из кирпича, хотя такого вывода в заключении нет.

Во-вторых, я указала на то, что не согласиться с экспертизой краевой суд мог бы только в случае, если бы в деле было заключение второй, повторной экспертизы, выводы которой опровергали бы выводы первой экспертизы. Однако повторной экспертизы в деле нет, администрация о ней в суде первой и апелляционной инстанциях не просила.

В-третьих, краевой суд проигнорировал судебные акты, вынесенные по первому и второму направлениям, в которых установлен факт отсутствия у кафе признаков капитальности.

Наконец, в-четвёртых, краевой суд применил нормы права, которые не должны применяться. Кафе является предприятием общественного питания. Вывод о его несоответствии виду разрешённого использования земельного участка, на котором оно расположено, сделан краевым судом на основании п. 7.2.1 Правил землепользования и застройки г. Краснодара, в редакции решения городской Думы Краснодара от 25.02.2016 г. № 11 п.6. Данная редакция, действовавшая на момент вынесение апелляционного определения, не предусматривает такого вида разрешённого использования как размещение предприятий общественного питания. Между тем, возведение кафе было завершено в мае 2008 года. В это время действовала первоначальная, т. е. утверждённая решением Городской думы Краснодара от 30.10.2007 г. № 19 п.6, редакция раздела «РП Зона парков» Правил землепользования и застройки Краснодара. Данный раздел в числе основных видов разрешённого использования предусматривал «предприятия общественного питания». Следовательно, во время завершения возведения спорного объекта последний соответствовал виду разрешённого использования земельного участка.

В конце жалобы я попросила суд в порядке ч. 1 ст. 381 ГПК РФ приостановить исполнение определения, для того, чтобы не в меру ретивые судебные приставы не снесли кафе ещё до того, как будет рассмотрена наша жалоба.

После подачи жалобы были томительные месяцы ожидания её рассмотрения и гадания: передаст судья краевого суда жалобу в Президиум или откажет в этом. Через некоторое время пришла первая хорошая новость: дело истребовано из Октябрьского районного суда Краснодара в краевой суд для проверки доводов жалобы, одновременно с этим было приостановлено исполнение обжалуемого определения.

А потом случилось чудо.

Наша жалобы была передана в Президиум Краснодарского краевого суда.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 15.11.2017 г. наша кассационная жалоба была удовлетворена. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28.02.2017 г. было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением по делу № 33 –3157/2018 решение Октябрьского районного суда г. Краснодара, которым отказано в сносе кафе, было оставлено в силе.

***

Так закончилась эта изнурительная многомесячная эпопея по защите интересов М.

Кафе до сих пор работает.

Администрация предъявила иск о сносе дома. Как добиться отказа в иске?by Оксана Смык

В Краснодаре, впрочем, как и во всём Краснодарском крае, вопрос с самовольным строительством крайне политизирован. Местные чиновники борьбой с самостроем пытаются «набрать очки» в глазах вышестоящего начальства и местного населения. Нет, сама по себе борьба с самовольными постройками – дело правильное и полезное, но иногда служебное рвение отдельных чиновников приводит к тому, то требования о сносе предъявляются тем, кто вёл строительство законно. Именно в такую ситуацию попала моя доверительница. У неё в собственности был земельный участок в Краснодаре, на котором она вместе с сыном построила одноэтажный дом. Конечно, она слышала о том, что прежде чем строить надо получить разрешение на строительство, но когда она обратилась за его получением в администрацию округа ей устно разъяснили, что в её случае оно не требуется. Моя доверительница в это поверила и стройка была начата. К 2011 году дом был построен, право собственности было зарегистрировано за моей доверительницей.

Однако в июне 2016 году сотрудники Управления муниципального контроля администрации г. Краснодара провели проверку её дома и нашли нарушения: (1) дом построен без разрешения на строительство, (2) дом построен без соблюдения отступов от границ соседних земельных участков. По факту этих нарушений был составлен протокол об административном правонарушении, в котором моей доверительнице вменялось нарушение ст. 26 и 32 городских Правил землепользования и застройки (ст. 26 – необходимость получения разрешения на строительство, ст. 32 – необходимость соблюдения 3-метровых отступов дома от границ соседних земельных участков). В протоколе они квалифицированы по ст. 8.1 краевого Закона «Об административных правонарушениях», а именно «невыполнение утверждённых органами местного самоуправления требований, установленных правилами землепользования и застройки, в том числе к проектированию и строительству объектов», за что предусмотрен штраф от 1 000 до 5 000 рублей.

В июле 2016 года состоялось заседание административной комиссии, которая признала мою доверительницу виновной в этом нарушении. Через некоторое время после этого администрация Краснодара обратилась в суд с иском к моей доверительнице о сносе дома как самовольной постройки. В обоснование иска администрация ссылалась на два обстоятельства: (1) одноэтажный жилой дом литер «В» по ул. … г. Краснодара с мансардным этажом возведён без разрешения на строительство с нарушением отступов от границ смежных земельных участков, (2) жилой дом создаёт угрозу жизни и здоровья граждан, которые будут проживать в нём и по соседству с ним.

Трудность дела была в том, что разрешения на строительство, действительно, не было. Тот факт, что на дом было зарегистрировано право собственности от сноса не спасал в силу известных разъяснений Пленума Верховного суда. Моя доверительница вместе с сыном строила дом долго и потратила на строительство все свои накопления. Её сын недавно женился и хотел жить в доме со своей супругой. Снос дома поставил был их в крайне затруднительное положение.

Когда я разрабатывала позицию по делу, то обратила внимание вот на что: в тот момент, когда дом был построен (2011 год) для одноэтажных домов, но без мансардных этажей в Краснодаре действовали иные, меньшие чем сейчас отступы от границ соседних участков. Администрация это понимала и поэтому неспроста настаивала на том, что чердак дома – это именно мансарда. Вопрос о том, как можно применять введённые в 2016 году отступы к дому, построенному в 2011 году, администрация предпочла просто не замечать. Изучая дело я также заметила, что каких -либо объективных данных о том, что дом вот-вот рухнет и тем самым создаёт угрозу жизни семьи моей доверительницы и соседей в деле нет, кроме, разве что, голословного утверждения, что дом имеет слишком узкие пожарные проходы и поэтому в случае пожара никто не спасётся и поэтому дом уже сейчас, до пожара, всем угрожает. Логика крайне своеобразная, однако просто так от неё отмахиваться нельзя, надо готовить обоснованные возражения. Помимо этого я обратила внимание на серьёзный разрыв во времени между окончанием строительства дома (2011 г.) и датой предъявления иска (август 2016 г.) что наводит на мысль о пропуске срока исковой давности.

Таким образом, разработанная мной позиция для суда приобрела следующий вид:

  1. Дом имеет не мансардный этаж, а чердак.

Одноэтажный жилой литер «В» по адресу: г. Краснодар, ул. ….. воздвигался с чердачным помещением, а не с мансардным этажом. Это видно из фотографий №№ 1-6, выполненных ответчиком в ходе строительства дома. Из технического паспорта на жилой дом литер «В» по состоянию на 16.12.2011 г. следует, что рассматриваемый жилой дом является одноэтажным. Чердачным помещением называется такое непроизводственное помещение над верхним этажом здания, потолком которого является крыша здания и которое имеет несущие конструкции (кровлю, фермы, стропила, балки и т. п.) из сгораемых материалов. В необорудованном состоянии чердак играет роль складского помещения. Чердачное помещение ответчика не оборудовано, не отделано, не утеплено. Данное помещение используется моей доверительницей как складское помещение. В техническом паспорте на жилой дом чердачное помещение над домом литер «В» не отражено, поскольку является нежилым помещением, в нём нет внутренней отделки, утепления стен и кровли, видны стропильные элементы. Изложенное позволяет сделать вывод, что помещение над жилым домом литер «В» является чердачным, а не мансардным помещением.

  1. Отступы от границ соседей не нарушены

Истец в иске указывает, что одноэтажный жилой литер «В» возведён с отступом 1,06 м от границ смежного земельного участка по улице … в г. Краснодаре, с отступом 1,09 м от границ смежных земельных участков по ул. …. в г. Краснодаре и ул. …. с отступом 1,45 м от границы земельного участка по ул. …. в г. Краснодаре. В акте проверки соблюдения земельного законодательства № 257 от 17.06.2016 г. отмечено нарушение ответчиком п. 2.1.4 Правил землепользования и застройки на территории МО город Краснодар, утв. Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п.6 (в редакции Решения Городской Думы Краснодара от 20.11.2014 г. № 70 п.2 и от 17.06.2015 г. № 81 п. 7) минимальный отступ строений до границ смежных земельных участков – 3 метра. Жилой дом литер «В» построен в 2011 г., что подтверждается данными технического паспорта, в котором в графе «год постройки» назван 2011 год. На момент строительства дома действовали Правила землепользования и застройки на территории МО город Краснодар, утв. Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п.6 (в ред. от 10.04.2008 г.). В соответствии с п. 7 раздела Ж.1.1. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара данных Правил в редакции от 10.04.2008 г. в сложившейся застройке, при ширине земельного участка 12 метров и менее, для строительства жилого дома минимальный отступ от границы соседнего участка составляет не менее: 1,0 м — для одноэтажного жилого дома; 1,5 м — для двухэтажного жилого дома.

Согласно плана земельного участка по ул. ….. г. Краснодара, имеющегося в техническом паспорте на жилой дом литер «В» по состоянию на 16.12.2011 г., данный земельный участок по фасаду имеет ширину со стороны проезжей части 11,62 м, а со стороны дворов 10,7 м, т.е. менее 12 м. Жилой дом литер «В» по ул. … г. Краснодара является одноэтажным домом. Возведённый над первым этажом дома этаж не является мансардным, как это указывает истец, а является чердачным помещением. Поэтому этот жилой дом нельзя рассматривать как двухэтажный дом.

Согласно действующей в настоящее время редакции Правил землепользования и застройки на территории МО город Краснодар, утв. Решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п.6 (в редакции от 20.11.2014 г. № 70 п.2) минимальный отступ строений от передней границы участка (в случае, если иной показатель не установлен линией регулирования застройки) — 3 м.

Правила землепользования и застройки на территории МО город Краснодар в редакции Решения Городской Думы Краснодара от 20.11.2014 г. № 70 п.2 и от 17.06.2015 г. № 81 п. 7 были утверждены через три года после строительства жилого дома литер «В». Закон обратной силы не имеет. Соответственно, в отношении строительства одноэтажного жилого литер «В» должны действовать Правила землепользования и застройки на территории МО город Краснодар от 30.01.2007 г. № 19 п.6 в редакции от 10.04.2008 г., которые предусматривали при ширине земельного участка 12 метров и менее минимальный отступ от границы соседнего участка не менее 1 м для одноэтажного жилого дома. Названное требование Правил было соблюдено ответчиком.

В акте проверки соблюдения земельного законодательства № 257 от 17.06.2016 г.            моя доверительница дала письменные объяснения: «Я, в 2005 г. обратилась в Архитектуру по вопросу разрешения на строительство одноэтажного дома, на что получила устный ответ: на данный момент Вы можете отступить от границ прилегающих смежных земельных участков по 1 м без получения разрешения на возведение дома».  Таким образом, ответчик при строительстве одноэтажного жилого дома литер «В» по ул. …… г. Краснодара не нарушала предусмотренные Правилами землепользования и застройки на территории МО город Краснодар от 30.01.2007 г. № 19 п.6 (в ред. от 10.04.2008 г.), границы минимального отступа от смежных земельных участков.

  1. Дом не угрожает жизни и здоровью

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Однако в нарушение этой нормы закона истец не представил документов, которые бы достоверно подтверждали угрозу одноэтажного жилого дома литер «В» по ул. ….. г. Краснодара жизни и здоровью граждан, которые будут проживать (проживают) в спорном доме и по соседству с ним. С момента строительства жилого литер «В» (2011 г.) и по настоящее время (2016 г.) никаких претензий от соседей в адрес моей доверительницы не поступало. Спорный жилой дом строился ответчиком с 2005 г. по 2011 г. На протяжении всего этого времени соседи смежных земельных участков наблюдали за строительством дома, однако никаких требований к ответчице не предъявляли. В июле 2016 г. ответчица от двух соседей получила нотариальное согласие на строительство, сдачу в эксплуатацию, оформление и регистрацию жилого дома любых размеров на расстоянии 1,0 м от совместной межи. После государственной регистрации в феврале 2012 г. права собственности на жилой дом моя доверительница получила технические условия на все необходимые коммуникации: водоснабжение, канализация, газ и электричество. Имеется заключение пожарной службы. Одноэтажный жилой дом литер «В» не угрожает жизни и здоровью проживающих в нём граждан и соседей, проживающих в домах на смежных земельных участках.

  1. Пропущен срок исковой давности

Из технического паспорта на жилой дом литер «В» следует, что дом был возведён в 2011 году. Рассматриваемый в настоящем деле иск о его сносе предъявлен в 2016 г. Общий срок исковой давности составляет 3 года, исчисляемых со дня, когда истец узнал о нарушении права, но во всяком случае не более 10 лет со дня нарушения (ст. 196, 200 ГК РФ).

Согласно Положению об Управлении муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, утверждённого постановлением главы администрации Краснодара 19.10.2009 № 3820, данное Управление при осуществлении муниципального земельного контроля: организует и проводит в рамках муниципального земельного контроля на территории муниципального образования город Краснодар проверки соблюдения при осуществлении деятельности юридическими и физическими лицами, индивидуальными предпринимателями обязательных требований, а также требований, установленных муниципальными правовыми актами, с целью контроля за: недопущением самовольного занятия земельных участков или использования их без оформленных в установленном порядке документов, удостоверяющих право на землю на территории муниципального образования город Краснодар; соблюдением Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (п. 10.1.1.), ведёт реестр объектов самовольного строительства на территории муниципального образования город Краснодар (п. 10.1.7.). Из содержания этих норм следует, что управление муниципального контроля должно было знать о возведении спорной постройки и о её владельце ещё в 2011 году и в пределах срока исковой давности обратиться в суд, что управлением сделано не было.

Органы исполнительной власти, на которые возложены обязанности по контролю за соответствием строительства требованиям, установленным в разрешении, и которые для надлежащего осуществления этих обязанностей наделены различными контрольными полномочиями, имеют возможность в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учёте и государственной регистрации прав на спорный объект (определение Верховного суда РФ от 14.07.2015 г. № 305-ЭС14-8858).

Общий срок исковой давности применяется к искам о сносе самовольных построек. Указание на это содержится в п. 22 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 9.12.2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ», в котором разъяснено, что «нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки». Действие данного разъяснения в настоящее время подтверждено Верховным судом РФ в определении от 14.07.2015 г. № 305-ЭС14-8858.

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй
ч. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца — физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Истец в исковом заявлении в обоснование исковых требований ссылается на то, что нарушение моим доверителем федерального законодательства создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, которые будут проживать как в спорном объекте капитального строительства, так и по соседству с ним. Это утверждение мотивировано в исковом заявлении ссылкой на ч. 3 ст. 17 Конституции РФ. Однако, как уже было сказано выше, истец в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств того факта, что постройка угрожает жизни и здоровью людей.

***

Поскольку моя доверительница зарегистрировала за собой право собственности на дом, то обязательно было необходимо выяснить на каком основании это произошло? В ходе рассмотрения дела в суде я заявила ходатайство об истребовании из Росреестра регистрационного дела. Из его материалов выяснилось, что право на дом было зарегистрировано в 2011 году в упрощённом порядке, известному в народе как «дачная амнистия». Это дало мне в руки дополнительные аргументы для суда, выбивающие из рук администрации довод о необходимости разрешения на строительство. Эти доводы были изложены мной так:

  1. Право на дом зарегистрировано в установленном законом порядке

В ответе Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю» от 23.08.2016 г. на запрос суда сказано, что здание по адресу: г. Краснодар, ул. …… было поставлено на учёт в Едином госреестре объектов капитального строительства 13.01.2012 г. как ранее учтённое, с присвоением ему в установленном порядке кадастрового номера –……….. В ответе кадастровой палаты указана ссылка на Порядок государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, утверждённый приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 г.
№ 577. С 01.01.2012 г. всем объектам, учтённым до указанной даты, присвоены новые кадастровые номера в соответствии с Порядком присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утверждённым приказом Минэкономразвития РФ от 04.04.2011 г. № 144.

На основании п. 2 Порядка от 04.04.2011 г. № 144 кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором включаются в государственный кадастр недвижимости: 1) при постановке на государственный кадастровый учёт; 2) при включении сведений о ранее учтённом объекте недвижимости в порядке, предусмотренном частями 3 и 7 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В силу ч. 3 ст. 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 21-ФЗ сведения о ранее учтённых объектах недвижимости с учётом предусмотренного ст. 7 данного Закона состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В срок до 1 января 2013 года органы и организации по государственному техническому учёту и (или) технической инвентаризации, осуществившие до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учётом определённых ст. 43 данного закона особенностей государственный технический учёт зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, передают в органы кадастрового учёта по месту расположения соответствующих объектов недвижимости в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, заверенные уполномоченными должностными лицами органов и организаций по государственному техническому учёту и (или) технической инвентаризации копии технических паспортов соответствующих зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства.

До 1 января 2013 г. был установлен переходный период применения Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства. В переходный период действовал Порядок государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, утверждённый приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 г. № 577. Рассматриваемый жилой дом литер «В» был поставлен на кадастровый учёт согласно данного порядка.

Право собственности ответчика на одноэтажный жилой дом литер «В» было зарегистрировано в соответствии со ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., согласно ч. 1 которой основаниями для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населённого пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В ч. 4 ст. 25.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

На основании ч. 5 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ  истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершённого строительства, документа, подтверждающего внесённые в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

Таким образом, с учётом приведённых выше норм можно сделать вывод, что регистрация права собственности моего доверителя на одноэтажный жилой дома литер «В», по адресу: г. Краснодар, ул. была осуществлена в рамках действующего на тот период времени (02.02.2012 г.) законодательства.

***

Для того, чтобы окончательно доказать суду неправомерность иска администрации города мной было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с целью ответа на вопрос о том, соответствует ли построенный дом строительным, санитарным и пожарным правилам, угрожает ли он жизни людей? Суд ходатайство удовлетворил. Эксперту был поставлен вопрос: соответствует ли жилой дом литер «В», расположенный по ул. Краснодара градостроительным и строительным норма и правилам, пожарным, санитарным и экологическим нормам? В заключении № 158/16.1. от 09.12.2016 г. эксперт на указанный вопрос дал ответ: жилой дом литер «В» на момент проведения исследования по своему объёмно-планировочному решению соответствует нормативным требованиям строительных правил, предъявляемых к аналогичным строениям, а именно: СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001»; по своему конструктивному решению соответствует нормативным требованиям строительных правил, предъявляемых к аналогичным конструкциям, а именно: СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-25-80».; объёмно-планировочное и конструктивное решение не противоречит противопожарным требованиям, предъявляемым к аналогичным строениям, а именно СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 21-01-97»; объёмно-планировочное и конструктивное решение не противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к аналогичным строениям, а именно СанПин 2.1.2.2645-10 «Требования и условия проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001».

Жилой дом литер «В» по ул. … г. Краснодара, введённый в эксплуатацию в 2011 г., не противоречит предельным параметрам разрешённого строительства, указанным в ст. 34 решения городской Думы г. Краснодара от 31.01.2007 г. № 19п.6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар».

В последнем, решающем судебном заседании по делу произошла активная полемика между мной, моей доверительницей, её сыном с одной стороны и представителем администрации с другой. С согласия клиента я выкладываю аудиозапись этого заседания, включающую, помимо прочего, моё финальное выступление в судебных прениях.

Рассмотрев дело Первомайский районный суд Краснодара в иске администрации отказал. Краснодарский краевой суд решение оставил в силе.

Как признать право на самовольную постройку?by Оксана Смык

Моей доверительнице принадлежали 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и дом в Краснодаре. Двум другим собственникам принадлежали по 1/5 и 2/5. Каждый пользовался своей частью дома и участка и, несмотря на то, что между сособственниками были крайне натянутые отношения, каких-либо серьёзных разногласий между ними не было. История началась с того, что некоторое время назад моя доверительница решила немного улучшить свои жилищные условия и самостоятельно и за свой счёт построила над своей частью дома второй и третий этажи.

К сожалению, перед этим она не посоветовалась с адвокатом и, как следствие, не позаботилась о том, чтобы заранее собрать все необходимые для реконструкции разрешения. После того, как новые этажи были построены два других сособственника обратились в Первомайский районный суд г. Краснодара с иском к моей доверительнице о сносе второго и третьего этажей. Мною был предъявлен встречный иск о признании права на самовольно реконструированный объект, а именно на возведённые ею второй и третий этажи.

По ходатайству истцов суд назначил строительную экспертизу, на разрешение которой поставил вопросы о том, соответствуют ли построенные этажи строительным нормам и правилам и создают ли они угрозу жизни и здоровью других лиц? Проведя исследование, эксперт ответил на эти вопросы так: второй и третий этаж возведены с многочисленными нарушениями и угрожают обвалом. В этот момент нанятый моей доверительницей адвокат испарился в неизвестном направлении и в дело вступила я.

Первое, что надо было понять: что делать с экспертным заключением? Его выводы были совершено убийственные для моей доверительницы, а по такого рода делам экспертиза – это основное доказательство, которому судьи в судах общей юрисдикции, как правило, безоговорочно верят. При анализе экспертного заключения меня удивил тот факт, что у эксперта не было специального образования в области строительства, но было видно, что суд этот факт не смущал.

Для того, чтобы поколебать уверенность судьи в правильности выводов эксперта моя доверительница по моему совету заказала рецензию на экспертное заключение в другой экспертной организации, в которой работали по -настоящему грамотные специалисты в области строительства. Изучив экспертное заключение они подготовили рецензию на него, в которой указали на допущенные предыдущим экспертом многочисленные нарушения. На основании этой рецензии мной было заявлено два ходатайства: о допросе первого эксперта в судебном заседании и второе – о назначении повторной экспертизы. Оба ходатайства были судом удовлетворены.

Повторная экспертиза так же пришла к выводу, что второй и третий этаж построены с нарушениями, но в отличие от первой указала на то, что выявленные дефекты являются устранимыми. Кроме того, нам удалось получить техническое заключение третьей экспертной организации, которое подтвердило, что второй и третий этаж не грозят обрушением и не создают угрозу жизни и здоровью людей.

Тем не менее, Первомайский суд Краснодара иск о сносе новых этажей удовлетворил, а в признании права собственности на них как на самовольно реконструированный объект моей доверительнице отказал. На это решение мы подали апелляционную жалобу в Краснодарский краевой суд. Этот суд, рассмотрев дело, решение Первомайского суда отменил и вынес новое решение, которым в сносе этажей отказал, а иск моей доверительницы о признании на них права собственности удовлетворил.

Разговор с судом на одном языке

top